半年报:「 脱单 」后,华夏幸福了吗?

半年报:「 脱单 」后,华夏幸福了吗?

2015 年以来,华夏幸福第一次被挤下了行业前十。

一直以神秘、低调形象示人的华夏幸福,今年过得其实并不太平。

这家自称是「 产业新城运营商 」的非典型房企,先是被传「 资金链断裂 」,再是连遭上交所 18 问,最后终于靠着和平安的「 百亿牵手 」登上了业内头条。然而,成功脱单之后,华夏幸福的业绩排名却跌出了 TOP 10。

上半年,华夏幸福实现销售额805.04亿元,同比增长15.63%;实现营业收入349.74亿元,同比增长57.13%;归属于上市公司股东的净利润为69.27亿元,同比增长29.05%。

尽管业绩还在增长,但增长幅度要比同规模的企业慢一步,而且华夏幸福并没有完全解除造血能力不足的警报,在土地上受限颇多。

半年报:「 脱单 」后,华夏幸福了吗?

发展的空窗期

华夏幸福一直以「 产业新城服务商 」的特殊身份自居,一手抓产业,一手抓住宅,把自己跟其他传统开发商区分开来。然而从中报数据来看,今年上半年跑的最慢的,恰恰就是华夏幸福最引以为傲的产业新城业务。

上半年,华夏幸福销售额同比增长 15.6% ,但产业新城业务园区结算收入额同比却不涨反跌,只有 151.44 亿元,跟 2017 年上半年的 153.84 亿元还差了两个亿。产业新城业务收入占同期销售额的百分比也并非平稳上涨,上半年只占总销售额的 18.81% ,比 2017 年上半年占比还少了 4 个百分点。

半年报:「 脱单 」后,华夏幸福了吗?

图表由未来可栖根据公开数据整理

据作者获得的消息,华夏幸福上半年在环京地区受到限购、土地出让指标限制的影响非常大,受损程度在将来相当长的时间内都会存在。之前环京地区一直是华夏幸福的大本营,而现在京津冀地区被调控牢牢按住,非京津冀还在蓄力,导致华夏幸福的增长点出现了「 青黄不接 」的空窗期。这是华夏幸福首次在拿地、卖房两端同时遇到问题。

就在中报发布的前几天,因为项目推进不力,华夏幸福直接撤销了天津产业新城事业部,只保留地产业务。负责天津区域产业新城业务的两个公司分别成立于 2011、2012 年,六七年的时间都没能啃下天津这块硬骨头,哪怕在财报中也很难看到天津产业新城业务的身影。

在此之前,华夏幸福也开始考虑跳出京津冀,寻找下一个发展增长点。

2016 年,华夏幸福先后进入了 22 个新城市,2017 年新增签署产业新城和产业小镇 PPP 项目协议 21 个,甚至拓展了海外地区,2018 年上半年继续在湖北、浙江、安徽、河南、江苏等地布局,新增 PPP 项目协议 10 个,且都位于非京津冀区域。

2017 年被华夏幸福称作是异地复制快速发展的一年,把产业新城的种子广泛播撒出去后,确实有些收获。

在住宅销售方面, 2018 年上半年非京津冀区域销面积较去年同期增长约 294%,占比约 46%;销售金额占比约 39%,较去年同期提升 25 个百分点。

在产业新城方面,非京津冀区域新增入园企业数占比达 65%,新增签约投资额占比达 77%,均已全面实现了超越京津冀区域。同时,今年上半年公司新增签署的 8 个产业新城与 2 个产业小镇 PPP 正式协议全部位于非京津冀区域,

从销售和投资数据上看,华夏幸福在京津冀以外区域的能力正在提升。然而中报显示,华夏幸福 479 万 ㎡ 左右的持有待开发面积中,400 万 ㎡ 环京地区仍然占很大的比重。就连华夏幸福自己在回复上交所 18 问当中,都表示「异地复制还需要加把劲」。

异地复制获得突破并非一件易事。产业新城项目动辄 5 年、10 年的开发周期直接给华夏幸福背上了几十公斤的负重袋,如果盲目进行异地复制,企业需要面对的是水土不服的风险。

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华夏幸福 2018 上半年房地产储备情况(部分)

截至 2018 年 6 月底,华夏幸福持有待开发土地的 37 个区域中,有 13 个区域都是合作开发项目,固安地区权益占比 51% ,霸州地区 49% ,来安地区 20% ……合作开发项目涉及的土地面积约 88.4 万㎡,占总持有土地面积的 18.45 %。

华夏幸福一改以往在产业新城业务上「 吃独食 」的做法,也开始向其他开发商全面敞开了合作的大门,希望通过合作共赢的方式加快异地复制速度,尽快培养出足以匹配京津冀区域发展的新增长点。

前有狼后有虎,华夏幸福陷在发展的空窗期里愣着神儿,隔三差五就得被拉出来问上一句——「 你资金链还能不能行了? 」。

平安不平安?

不胜其扰的华夏幸福虽然嘴上说着「 不要 」,但「 身体 」却很诚实,3 月初还在发公告澄清资金链紧张传闻,高喊着「我不缺钱」,7月 10 日就直接牵手平安资管,拿出近 20% 的股份换了 137 个亿。8 月 10 日,通过一个补充协议,牵手的那头变成了平安人寿。

资管也好,人寿也罢,总归是让华夏幸福搭上了靠谱的险资大佬。虽然这项「 百亿牵手 」还在走手续,但确实给华夏幸福趋紧的资金链安上了一把安全锁。

目前来看,华夏幸福的偿债能力还算有保障。截至 6 月底,华夏幸福货币资金425.89 亿元,大于公司一年内到期的有息负债 275.65 亿元;经营活动产生的现金流量金额为 -78.18 亿元,其中第二季度为 17.85 亿元,现金流貌似也向着良好方向发展。

近期的融资成本也略有些下降。上半年,华夏幸福融资加权平均利息率还是 6.14% ,成功发行的25亿超短融、50 亿公司债的利息率分别是 6.2% 和 6.8% 、7.15% 。可到了 8 月份,华夏幸福发行的 25 亿超短融利息率就降到了 6% ,还在计划发行 100 亿的公司债。

成功脱单后,华夏幸福在资金链上可以稍微松口气,但也不能说是高枕无忧,毕竟险资的大腿也不是白抱的。

这场「百亿牵手」看起来风光,背后却列了不少约束条件。平安很快就要进入华夏幸福董事会,势必会在公司业务、管理和发展方面提意见。未来,华夏控股与王文学不管是减持也好,协议转让也罢,都少不了平安横插一脚。

双方还签订了「 对赌协议 」,华夏幸福承诺在 2018 年度、2019 年度、2020 年度的净利润增长率分别不低于 30%、65%、105% ,即分别不低于 114.15 亿元、144.88 亿元、180 亿元。否则,华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

从中报来看,上半年华夏幸福实现归属于上市股东的净利润是 69.27 亿元,同比增幅为 29.05% ,勉强算是跟上了对赌要求,但要想达成全年 114.15 亿元的净利目标,华夏幸福下半年还得加把劲。

2018 年,华夏幸福要完成 2000 亿的销售额,上半年完成了 40% ,无论是看销售业绩,还是对赌目标,在下半年,华夏幸福都不会容易。

脱单后的华夏幸福最该担心的,是险资股东进入董事会后,如何借力平安、加快全国布局,熬过发展的空窗期,把复制的红利收到自己的钱袋子里。不过,平安是来入股的,也是来拿钱的,在利润、分红等方面的要求,会让华夏幸福一不小心就沦为打工者。

作者简介:

我是许千慧,关注房地产新鲜事,欢迎加微信「Angela_yanwu」交流,请备注「公司+姓名+事由」,谢谢。

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