繁华散尽,三四线城市房价笙歌将落

繁华散尽,三四线城市房价笙歌将落

编者按:本文来自微信公众号「米筐投资」(ID:mikuangtouzi),作者:米筐拾叶,36氪经授权转载。

三四线城市的房地产火爆已经繁华散尽,你拾叶的好友高首席站在中原某三线城市的霓虹灯下,掐灭了手中的烟蒂,嘟囔一句:这才十一点,街上怎么连个通宵的火锅店都没得。

我看看愁眉苦脸的高首席,说:这儿可不是北京,晚上十点这儿整个城市都打烊了。

“夜生活也是一个城市经济景气度的体现嘛,唉,这儿的经济太没活力。”高首席摇摇头走了。

看着高首席落寞的背景,估计他今天晚上又要焦虑的睡不着觉了。

“要不……晚上……来撸个串?”

早在半年前,笔者就提过,这一波三四五六线城市的房产红利已经接近尾声,高潮过后,将会加速下滑。届时,这些城市的房地产不仅仅会面临房价回调的压力,更重要的是将会越来越缺乏交易流动性的支撑。

人类社会的趋势很难逆转,虽然当局要解决区域之间不平衡的矛盾,但一二线城市良好的公共资源与就业机会依旧会吸引着全国优秀青年和资本纷纷涌入,无法回撤。

面对持续向好的资金、人口红利和产业行业配套聚集,一二线城市的地方政府很难平衡当地房地产市场的供需结构。特别是偏改善类的新房更是有巨大的供给缺口。

而三四五六线城市未来房价却有很强的不确定性,如果把控失衡,那么暴涨、暴跌则都有可能。而如果任凭其自由发展,那么未来,绝大部分三四五六线城市房价笙歌将落,房地产繁华不现,这是现实,也是事实!不可否认!

自98年房改以来,住房开始商品化。商品化也就意味着货币流动与房地产流动的桥梁彻底打通了。随着2001年中国加入WTO,经济高歌猛进。外汇增加,民间资本开始雄厚。房地产行业飞速发展。

2005年之后,中国经济出现每三年一个周期的特征,细心的研究者会发现这也正是中国房地产行业的投资周期。

繁华散尽,三四线城市房价笙歌将落

▲图片来源:交银国际洪灏

换句话说,从2005年至2017年这十二年间,中国的房地产市场迎来了四波上涨,然而,每一波上涨之后房价的回调却很有限。

京沪一直涨的口号就是在这种大现实背景下传的满微博都是。

而最近的一次房地产周期是从2014年9月开始的。这一个月也恰是15年股票大牛熊市的开端。伴随央行进入降息通道,居民中长期贷款快速爆发,商品房销售面积与销售金额增速大幅飙升。随之而来的就是房价暴涨。

繁华散尽,三四线城市房价笙歌将落

2016年9·30调控开始,更多一二线热点城市的房地产调控政策集中出台,各路媒体纷纷发声:“房价上涨的势头终于要被抑制住了!”

你拾叶的好友路口大爷看了新闻后激动的热泪盈眶,终于……终于可以多看看售楼部,等房价回调给儿子买婚房了。

两年之后的今天,路口大爷一提9·30那帮叫嚣看空房价的媒体就破口大骂。

因为他儿子现在还租房住。当然,未婚。

9·30之后,货币环境出现紧缩,但信贷环境依旧宽松,一二线城市大量的投资资金向下沉淀,转移至非调控的三四线城市。

而这,也正是当局想要看到的结果:三四线城市去库存!

2015年之前,由于三四线城市的过度投资、而年轻人口却涌入一二线城市,导致三四线房地产库存奇高,去化周期长,库存压力大。

2014年9月房地产启动后,三四线库存并没有明显下降。2015年9·30调控后,住建部推出棚改货币化安置,以货币直接对拆迁居民补偿的形式进行安置,获得补偿的居民可以用这笔钱购买商品房。

政策一出,伴随货币化安置和一二线投资资金的下沉共振,三四线城市迎来了房价的高潮期。

你拾叶的好友小仓老师,就是依靠这波三四线红利,终于跻身百万身价。

到了现在,一个很现实的问题是:三四线城市的房子到底还有没有机会了?

如果我们先从购买端的货币面分析,现在货币安置化的权限收归国开行总行,那么往后看三年,这一块儿的棚改货币化安置资金是受限的,从大力搞货币安置到大力搞实物安置,这对房价的推动是不可同日而语的。从购买力的货币端讲,三四线房价上涨动力是消弱的。

再说三四线本身。你本来就是库存高、去化周期长所以才有去库存这一说。这一轮房产产权置换后,从开发商转移到居民手里。但房子依旧在你这个城市里啊!

从常住人口增速来看,三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右,远低于全国人口平均0.5%的增速,也远低于一线城市和二线城市的人口增速。

并且从空置率上看,根据国家电网的统计数据:目前三四线城市房屋空置率已经到了14%附近,这已经是国际通行的空置危险区。

全国、一线、二线、三四及以下城市常住人口增速:

繁华散尽,三四线城市房价笙歌将落

所以,缺乏人口支撑和货币支撑的这些城市二手房流动性很容易丧失,现在大量房屋中介消失关门,并不稀奇,并且这种情况未来都有可能会越演愈烈。

我们如果换个角度想想,过去由于三四线城市房地产的过度投资、拉动地方房地产的库存攀升,但年轻人口及资源却涌入一二线城市,导致房地产库存高,去化周期长,这个本质原因并没有解决,而是从新房市场转移到了二手房市场。

房子还是那么多,城市人口还是那么多。说的更通俗点,供应依旧那么多,只不过“房东”变了而以。

去三四线城市投资,谨慎谨投。

很多三四线城市在成为经济强市、科技创新强市、商业文化强市之前,先成为了房地产强市。

这些地方严重依赖土地财政收入模式。如果没有2016、17这一波去库存下的房地产行业快速发展所带来的巨额土地出让金收入和土地储备抵押价值,有些地方可能会更加窘迫,即便如此,根据新闻报道,就在现在这个时刻,部分地方甚至开始拖欠公务员工资和中小学教师工资。

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注