回调还是崩盘?厦门房价真相

回调还是崩盘?厦门房价真相

编者按:本文来自微信公众号「大胡子说房」(ID:dahuzishuofang),作者:花满楼,36氪经授权转载。

厦门房价凭啥这么高?

我曾经写过两次厦门:

  • 1.2018年5月,厦门城市研究文章,我说它房价堪比北上深,但其实危如累卵,在2018年不要碰

  • 2.上周,易居的房价收入偏离度排行榜解读文章,厦门排房价收入偏离度第一,我说厦门是全国泡沫最大的城市,不是买入时机

现在看来,不少都应验了。最近全网都在讨论厦门地价腰斩、地王挥泪甩卖、房价暴跌上万元,更有危言耸听者说“厦门房价崩盘”。

那厦门跌的真相是什么呢?真的濒临崩盘吗?

首先来几张图感受一下厦门这座美丽的海滨城市的颜值▼

回调还是崩盘?厦门房价真相

回调还是崩盘?厦门房价真相

回调还是崩盘?厦门房价真相

是不是心动了?你说这样的颜值,它的房价应该值多少钱?答案是:略低于北上深,超过广州

根据中国房价行情网7月均价数据:

北京:64262元/㎡,上海:61339元/㎡

深圳:57788元/㎡,广州:34394元/㎡

回调还是崩盘?厦门房价真相

厦门不是一线城市,为什么房价这么高?原因主要有以下几点:

  • 1.厦门是一个非常宜居的海滨城市,不仅满足了在这个城市工作发展的需求,而且也是旅游度假的优选

    2.厦门岛太小了,岛内近年来已没有土地供应,土地长期供不应求,稀缺性极强,所以房价一直都处于高位

    3.厦门是全福建人的厦门,承接来自全省的资金,也是全福建生活环境最好、城市建设最先进、教育水平最高的地方。不仅仅是厦门本地人在买,而是全福建的有钱人在买,闽商是出了名的善于经商,所以福建的民富还是比较均衡的,而这些有钱人就是非厦门岛内不买

    4.厦门是类似于新加坡的花园城市,环境溢价高。在2017年9月的金砖会议上,大大还盛赞了厦门的美丽“一城春色半城花,万顷波涛拥海来”,这就是厦门这座城市房价的溢价

    厦门房价为什么跌?

据媒体报道,厦门房价相比2017年3月高峰期,岛内每平米已经下降了10000-15000元/㎡,岛外下跌6000-10000元/㎡,而在统计中,均价至少跌了3000元/㎡。

回调还是崩盘?厦门房价真相

厦门房地产联合网数据中心监测,2018上半年厦门二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套,与2017年下半年相比下跌28.63%,成交量暴跌。

回调还是崩盘?厦门房价真相

如你所见,厦门确实是在回调,但是暴跌是不至于的。为什么呢?

在同等量级城市中,厦门房价本身就处于高位,确实有回调的需要

怪你过分美丽,所以房价之高。

其实厦门的房价确实有些虚高了,厦门在全国就是一个强二线城市,与之同等地位的城市是:天津、南京、杭州、苏州,而厦门的房价早已将这些二线城市抛得远远的,甚至已经超过广州。

按照目前的情况,是这些强二线城市涨上去,直追厦门?还是厦门跌下来,缩小差距?

目前是房住不炒,显然是后者更合理。

厦门本身属于全福建人市场,但限购严格,压制需求

一张图让你看懂厦门调控有多严格?

回调还是崩盘?厦门房价真相

其实,相比其他城市假意调控,厦门限购是非常严格的,外地人需在4年内连交3年社保才能买房,而且厦门并没有像其他强二线城市一样放开落户抢房,想要在厦门买房只能乖乖交够3年社保。

而正如前文所说,厦门的房价不仅仅是厦门撑起来的,还有厦、漳、泉、龙这几个城市,甚至是整个福建的有钱人撑起来的,依靠的是外来市场,所以限购升级之后,很多人就丧失了购房资格,需求被压制、没有了购买力支撑,这也就使得市场价格下降,交易趋冷。

而且,在今年7月2日,厦门又升级调控了:一刀切限价,新房房价不许涨。

厦门《关于进一步加强精准调控 稳定房地产市场的实施意见》提出进一步加强精准调控,支持“职住一致”的刚需,坚决遏制投机炒房,稳定市场预期,稳控房价。
全市划分思明与湖里、海沧与集美、同安与翔安等三个调控片区实施精准控价,确保全市新建商品住房控价目标的完成。
实现2018年度全市新建商品住房销售均价不上涨。

所以随着厦门调控不断加码,房价出现开始回调迹象,而且厦门也没有设置相应的政策来减少市场恐慌,所以引得不少投资客抛盘离场。

其中抛盘的主要是岛内的一些刚需盘和岛外大桥旁的盘,岛内的豪宅盘长期稀缺,不会因为市场情况而发生剧烈抛盘,但岛外的豪宅却有所降价,因为岛外供给量较大,同质化严重,所以基本是只能降价卖。

岛内岛外房价一跌,就有了所谓的厦门房价暴跌一说。

厦门会崩盘吗?会重演“燕郊腰斩”悲剧吗?

而网上言论最让人恐慌的就是“厦门崩盘”,甚至把厦门和去年腰斩的燕郊相比,厦门真的会崩盘吗?

我非常肯定地告诉你:厦门不会崩盘,也不会上演去年燕郊腰斩的悲剧,厦门仅仅是一个正常回调,甚至接下来全国都将有一个回调。

为什么厦门不会崩盘?

最重要的原因是:它是全福建人的厦门。

厦门虽然GDP是排在全国的40多名,但基本面还是不错的,人口、产业的竞争力水平也确实不差。

一直以来,福州和厦门都是会被大家拿来相提并论的两座城市,因为它们一个是福建省会城市,一个是福建房价最高配套最高端的城市。福州虽然是福建的省会城市,但在全国的知名度和城市建设远远不如厦门。

2017年9月,厦门举办金砖会议,这场会议让厦门在知名度和影响跃升了不止一个等级,美丽的海滨夜景、岛内清新的红砖绿瓦、现代化建筑掩映在清晨薄雾中,宛如海上蜃楼,让多少人震撼。

多年以来,厦门一直都艳压福州,福州是不甘心的,但是很明显的是,政府都把所有最好的公共资源、商业、教育、医疗、交通设施都往岛内引。例如全国著名的大学厦门大学就在岛内。

而福州显然是被大家嫌弃的,福州是个山城,气候、空气、景观都没有厦门突出,冬天冷夏天热,所以福建有钱人都不愿意把房买在福州,他们只认岛内,认厦门资源最稀缺也是最漂亮的地方——厦门岛。

厦门房价是有泡沫,房价堪比北上深,经济比广州差,GDP甚至都排到全国第40多名,房价均价却超过了广州,但假设厦门有广州经济的水平,那么我认为,房价比现在翻一倍都有可能。

你想想,中国有哪个城市的市中心,是在一个海岛上的?唯有厦门。

很多全国的有钱人在三亚凤凰岛上买一套房子,然后一年来住个三五天,都已经心满意足。更何况,厦门是市中心就在海岛上,舒适的气候、优质的空气、优越的景观样样都有,这是多么难得的美好城市啊。

如果你问一个福建人,你为什么不去福州买房呢?他会非常直接地告诉你:

福建人谁认福州?只有福建哪些穷地方的人,买不起厦门岛内的房子,才会想着去福州买房

显然,未来这一点会越来越明显,福建人只认厦门,这会让福州越来越有心无力、难以翻身。

这几年,厦门通过5条跨海大桥,将思明区、湖里区、海沧区、集美区、翔安区连成一片,再加上旁边泉州、漳州的不断融合,厦门的海湾型城市轮廓已经成型了。

厦门有此运气,一方面是厦门的城运太好了,另一方面是福州的地利真的太不利了,此消彼长。

而福州这座城市真的太小了,腹地也小。由于是盆地型城市、中间低四周高,城市扩张非常困难,或者说根本没有得扩张,所以至今福州的城区面积是270平方公里,远远低于同属于山城的武汉(560平方公里)、重庆(700多平方公里)。

只要福建经济还向前发展,那么厦门就将继续吸收全省的有钱人来买房,吸血效应也越来越强,未来留给福州的资源,势必会越来越少。

现在,你还觉得这么重要的一个城市,它的房价会没有支撑,而崩盘吗?

厦门为什么不会重演“燕郊腰斩”悲剧?

去年的环京腰斩,可谓是一片哀嚎,这可以说是本轮暴涨中最惨烈的一个区域了。厦门下跌之后,很多人拿燕郊和厦门来对比。

燕郊因为“距离天安门只有30公里”,确实有不容置疑的价值,但是就仗着“距离近”从5000涨到3.5万,太TM过分了,价格堪比一线城市的三环。

房价严重超过了房子应有的价值,泡沫吹得太大,严重透支,而遇上限购升级,环京又是高杠杆炒房客聚集地,市场快速又猛烈抛盘,价格怎能不跌?

接下来,厦门也会有一个回调,预计得回调个10%-20%,属于正常现象,但是厦门是不会像燕郊一样腰斩的,毕竟环境好,经济基本面又还不错。不像燕郊,是完全没有产业支撑,城市基础配套差。

厦门岛内的房子依然是福建有钱人的首选、无可替代。岛内有最好的商业、教育、医疗、交通配套,是全福建有钱人集聚的富人岛。

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