全国哪个城市泡沫最大?先看看这份榜单

全国哪个城市泡沫最大?先看看这份榜单

编者按:本文来自微信公众号「大胡子说房」(ID:dahuzishuofang),作者:花满楼,原标题:《全国哪个城市泡沫最大?看完这份榜单惊呆了》,36氪经授权转载。

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在中国,有三个城市是大家常识中的房价高收入低的城市,第一个是厦门,因为闽商有很强的落叶归根的情怀,所以基本上所有福建的富人都以在岛内有一套房子作为圈层的标配。第二个是三亚,因为这是全国最知名的旅居度假城市,拥有全中国最舒适的气候、最优质的空气和最优越的海景。之前,还有一个城市群,便是环京,因为距离帝都近,自身发展差,但承接了北京的刚需外溢。

这是大家常识的高房价低收入城市,简而言之,就是大家都认为这里有泡沫,而真实中呢?

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近期,易居研究院发布了一份《80城房价收入比偏离度研究》报告。这份报告是体现了不同类别城市的房价收入比与偏离度的变化,然后观察该城市的泡沫情况。

房价收入比是衡量居民的支付能力,反映了一个城市土地和劳动力两种要素价格的比例关系。房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。

各城市房价收入比偏离度差距较大,泡沫大小差别非常大,有54个城市偏离度为正,29个城市偏离度为负,其中偏离度最高的是我们之前说过的房价超过北上深的城市——厦门,为41.6%。

排名第二的是南京(35.7%),紧随其后的是济南(32.7%)、广州(29.6%)。

其中,厦门是因为居民收入低,而城市本轮房价涨幅较大。其实南京也是这样。济南和广州会排在比较靠前是因为在本轮上涨中启动较慢,后期集中上涨,但其实房价还算扎实。

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大家可能会觉得很奇怪,为什么房价高收入低、泡沫最大的是厦门?(下文的标准,其实都适用于其他城市)

今天就来解答大家这个疑问。

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首先来说说厦门的平均薪酬。

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厦门7375元,排名第十一,真低,还有被平均的成分,收入低这个就不用多说了。

再来看看仅次于北上深的厦门房价。

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其实,厦门的房价高是政府、开发商和购房者三者相互作用的结果。

政府

所有全国房价高的城市,基本都要有一个最主要的原因——供地少。像广州、重庆、长沙在他们的同级别城市中,供地那么多,所以基本房价也是相对较低。

而对于城市调控房价来说,一切不以增加供地的房地产调控都是耍流氓。

2014年,厦门计划出让商住建筑面积446万平方米,实际出让商住建筑面积137.29万平方米,商品房销售共570.83万平方米;

2015年,厦门计划出让商住建筑面积311万平方米,实际出让商住建筑面积173.6万平方米,商品房销售共350.31万平方米;

2016年,厦门计划出让商住建筑面积327.9万平方米,实际出让商住建筑面积165.5万平方米,商品房销售共511万平方米。

一是厦门每年的工地实际完成只有计划的45%,完全不把完成目标当回事儿啊;二是商品房销售面积远超上一年的供地面积,人为制造“供不应求”的饥饿效应。

在此不得不夸一下,厦门的控制土地出让节奏做得相当“棒”,非常值得一直被diss的一线城市广州好好学习。

大家都知道小盘子最容易被超炒火。就像股市中的小盘妖股,就是流通的筹码特别少,买卖都很难,挂单挂得大一点,整个吊死在上面,引起股价的剧烈波动,而坐拥大资金的大庄家,最喜欢的就是这类股票,轻易拉涨停,高抛低吸。而盘面非常大的蓝筹股,即使挂个几亿的大单,完全不见一点水花,要想拉个大阳柱,更是难之又难。所以庄家都喜欢搞小盘妖股,不喜欢搞银行、券商、大型国企的蓝筹股。而厦门这个市场,看似有很多影响因素,但最根本的是厦门就是被庄家高度控盘的小盘股。

如果你有认真研究过厦门的调控,都会发现,厦门的调控每次都像挠痒痒,不但没有消解痛苦,反而引起个大包,而且已经成了循环:房价跌(或者不涨)——土地出让减少——加上可能有的税费、贷款政策放松——房价涨——出台限购限贷政策——高位横盘(等着通胀消化掉)。

其实明眼人一看就知道是怎么回事了。

开发商

论加杠杆,要是闽系开发商敢认第二,我想没有其他的敢认第一。(四大闽系开发商:泰禾、旭辉、阳光城、正荣)而最近泰禾高杠杆之下,为了压缩成本,大规模裁员的消息正闹得沸沸扬扬。

几年来,狂加杠杆-高速发展——狂加杠杆也成了一个循环。2016年房价大涨至今,闽系开发商在厦门和福州拍地报价简直可怕,硬生生把灌口姜母鸭拍出了新地王。

你说开发商把面粉都抬得这么高了,面包能便宜得了吗?

而且福建不少本地国企都会涉及房地产,靠贸易撑场面,靠房地产赚利润。例如海投就是海沧区开发的大赢家。之前福建市场都是本地在玩,外来的想喝点汤都难,正是因为本地国企广泛且深入地参与到房地产开发中,所以厦门的房价被炒得一浪高过一浪。

购房者

正如前文所说的,在厦门岛内拥有一套房子,已经成了全福建有钱人圈层的标配。福建虽说是一个多核的省,没有核心所以只能矮子中拔高个。来说说福泉,福州虽然面积大、商业好、教育好、医疗好,但因为是山城,所以气候特别不舒适、冬天冷夏天热;很多外地人不知道的是,泉州是福建经济最强的城市,但民风彪悍,或者说有点排外吧。(额…外地人在泉州开车要小心,泉州开车比较猛)、白领就业机会少(跟经济结构有关)。

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所以,从就业机会、基础配套、气候、外地人包容度来说,厦门市是福建省最好也是唯一的选择。不少福建有钱人尤其是闽商(即使是在外地工作的),基本都会在厦门岛内买一套房子。

福建的民营企业较多,地下经济发达,这些钱看到厦门土地的吸金效应后也从各路杀来,厦门对福建的资金吸附能力极强。就像湖北人买武汉、河南人买郑州、四川人买成都,而在福建,他们不买福州而喜欢厦门。

而且厦门因为是宜居的海滨城市,不少有钱人都会买厦门房产作为旅居。所以厦门房市的定价,不是由当地工薪阶层决定的,而是由省内乃至全国富人相互起来的。

其实厦门房价这么高,也不是老百姓自发认可,而是政府把最好的企业、景观、医院、学校等资源引向岛内,所以也就有了岛内房价最保值的观念。再加上岛内外交通规划不合理,高峰期的拥堵,导致岛内与岛外哪怕距离再短,只有一桥之隔,溢价也非常高。政府和开发商利用岛内外来分隔出两个市场一唱一和,把厦门岛内的价格抬高到比拟一线城市。

而且奇怪的是,厦门房价特别坚挺,是福建省内保值增值最稳定的地方,没有之一。

因此,不管是老百姓还是闽商,都认为厦门岛内就是最好的投资地方,一旦有剩余的流动资金,厦门房子就成了最好的投资品。

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