鬼城的七年消化之路

鬼城的七年消化之路

编者按:本文来自微信公众号「诸葛找房」(ID:zhugefangnews),作者:小诸葛,36氪经授权转载。

前两天有个鄂尔多斯的朋友来家里做客,看到我掏空“六个钱包”才交上首付的小两居有些震惊,按照他的意思说,他们家主卧比我们这个50多平的两居室还要大,刚听到这句话的时候内心是拒绝的,一个原因是不想比较,伤了自尊心,另一个原因是想着谁没事买这么大房子干嘛?养马吗?

直至他特地给我发了那个传说搭建在客厅里的小型模拟高尔夫球场的视频,我才真正见识到什么叫主卧比我整个房子大。是什么给了他们勇气去购买如此大的房子?家里有矿吗?

和很多人一样,一提到鄂尔多斯第一个想到的就是温暖的羊绒衫。深入了解才发现,鄂尔多斯是一个家里有矿的地区!鄂尔多斯有储量丰厚的矿产资源,截至2012年已发现的重要矿产资源有12类35种;天然气储量占全国1/3;稀土高岭土储量占全国1/2;煤炭储量约占全国总储量的1/6,除此之外还有石油,天然碱,芒硝,黄铁矿,食盐,等资源。

闪瞎眼的高GDP

鄂尔多斯是一代天骄成吉思汗的长眠之地,似乎天然不服输的精神深刻影响着当地的每一代人。凭着深厚的历史积淀和丰富的资源支撑,当地有充足的财力去投资基础设施建设,为进一步拉动经济发展形成了良性循环。

鄂尔多斯市的经济增速连续多年在全内蒙古自治区位居第一,2017年鄂尔多斯全市生产总值3579.81亿元,全国增速排名第19位。闪光的GDP蓄能为如今鄂尔多斯的翻身做了一定的铺垫。

出于好奇,我特地去网上查了“鄂尔多斯人民有多富?”。多富我说不出来,先来看看鄂尔多斯大街上的车辆吧,除了路虎外,在鄂尔多斯的大街上,丰田、本田、现代、雷克萨斯等越野车随处可见。保时捷、法拉利、凯迪拉克、迈巴赫、林肯等豪华轿车也屡见不鲜。有人说,鄂尔多斯有保时捷3000多辆,奔驰、宝马2000多辆。

鄂尔多斯蒙古语意为“众多的宫殿”,位于河套腹地,西北东三面为黄河环绕,南临古长城。在距今14万到7万年前,“河套人”就在萨拉乌苏河(又名无定河、红柳河)流域繁衍生息,创造了著名的 “鄂尔多斯”文化,史称“河套人文化”。在这里既可以欣赏到内蒙古草原的绮丽风光,也可以到牧民家中领略鄂尔多斯蒙古民族的风情,甚至还可以看到现代畜牧业发展的壮景。

无法想象如此美丽富饶的鄂尔多斯,曾被美国《时代周刊》报道为《中国鄂尔多斯:一座现代鬼城》。

高速狂奔后的鬼城惨状

2007年左右,市政府开放金融管制,大力推动房地产发展,后来政府规划打造百万人口新城——康巴什。

先有依靠煤炭产业带来的巨额资金,后有房地产商征地的补偿款,再加上宽松的信贷政策和售楼处销售人员的引导,多数人手里的钱毫无意外的涌入了楼市。鄂尔多斯的房地产热潮开始爆发,据当地人叙述“最疯狂的时候,市内只要有楼盘开盘,基本属于秒抢光”。

2010年算是鄂尔多斯楼市最为火爆的年份,大家一股脑地投资房产,人均手上3-4套房。回想起当年楼市的疯狂,盛景似乎还历历在目。市场公开数据显示,2011年泡沫破灭前,鄂尔多斯的新房均价已经达到了每平方米1.3万元左右。

后来全国轰轰烈烈的去煤炭产能,造成煤炭价格一路下跌,大批煤炭企业纷纷倒闭,经济支柱倒塌,刚需购房者更是难以承担如此高昂的房价。本就人口不足的鄂尔多斯,由于煤炭产业的没落,很多人选择远走他乡,而常住人口的减少,更导致投资房产的炒房客和手里囤积多套房的业主无法出手。新城大量房屋堆积,一到晚上灯火寥寥宛如鬼城。

不止如此,不少开发商选择民间资本作为重要融资渠道,但高资金成本带来的高风险为后期资金链断裂埋下伏笔,让鄂尔多斯的经济雪上加霜,高昂的房价终于无力支撑,鄂尔多斯楼市从此一蹶不振七年之久。

棚改是鬼城的消食片

时间是个好东西,在丰厚家底儿的支撑和高速增长的GDP影响下,人们终于等来了棚改。棚改这块砖,可谓是过去三年支撑房地产行业发展的重大因素。在棚改货币化安置、房票制、政府回购等政策的刺激下,鄂尔多斯的楼市库存终于得到了快速消化。

不同于一些地区货币化和实物结合的棚改安置法,鄂尔多斯的棚改有一个突出特点——货币化安置比例很高,官方数据显示,鄂尔多斯2016年、2017年棚改货币化安置比例分别为94.5%和100%。

由此可见,棚改货币化安置带来的不仅是金钱补偿,也带动了当地的经济发展,更在一定程度上提高了当地居民的收入和支付能力,为现在鄂尔多斯的房价回升提供了直接能量。

是前车之鉴也是典型样本

鄂尔多斯房价回升的背后是前车之鉴也是典型样本。曾经火爆的场景和凄清的鬼城都在离我们远去。眼看他高楼起,眼看他宴宾客,眼看他成鬼城,如今到底是缓过来了,我们引以为鉴的同时都应该恭喜鄂尔多斯七年之后,终于“活”过来了!

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