海南楼市半年记:欣欣向枯

海南楼市半年记:欣欣向枯

编者按:本文来自微信公众号「摩登文旅」(ID:modengwenlv20180512),作者:电子猫,36氪经授权转载。

2018年上半年,海南发生了两件大事。

一件是4月13日海南在而立之年的生日当天,收到了来自党中央“决定支持海南全岛建设自由贸易试验区”的通知书,即海南将建自由贸易港。

另一件是4月22日海南政府发布了海南楼市将全域限购的通知。

两件大事,一件让海南楼市走向疯狂,另一件事让海南楼市走向沉寂,走了两个极端。

据作者的亲身经历,在4月13日自由贸易港的通知下来的那段时间内,购房者们从全国各地纷纷涌入陵水、万宁、文昌等东部沿海市县,以及一直被“冷落”的西线城市澄迈、临高等市县。

购房者们挤爆了各个项目的售楼处,在他们的认知里,“海南的房子只要买到就是赚的,白送的钱干嘛不要。”

这些购房者们买房不研究户型、朝向、绿化、贷款,只关心能不能抢得到,在售楼处每个销售人员基本都是同时接待几十个购房者的。

购房者抢的多,项目也越来越少,物以稀为贵,开发商开始调高价格。

那些天,部分楼盘的价格基本上都是每天每平米500到1000元左右的涨,而最火热的三亚一个晚上大概每平米3000元到5000元的涨。

有时候,上午还在卖,下午就封盘了,不卖了,晚上调价上涨。

无论明涨暗涨,都在涨,把折扣调高不打折,或者标价调高,成交价各种涨。

许多项目陷入了疯狂,政府便约谈开发商与中介,不让涨价,开发商就封盘不卖,申请调价预售证,宁愿交“捂盘”的罚款。

据了解,设立自贸港的一周内,海南共有18个项目售馨。

销售们的业绩提成也水涨创高。5月时,某中介公司的某销售跟作者说他们团队六个人在4月13日到20日这一周内创造了900万的业绩提成。

不过这种妨碍海南整体经济稳定的短期炒作,肯定是不会被允许的,这就出现了4月22日海南楼市的全域限购政策。

“我觉得限购蛮好的,房价再这样涨下去,我们自己都会害怕。”上述销售告诉作者。

“不过限购后,海南楼市好像也没怎么限制住。”销售说道。

海南楼市半年记:欣欣向枯

海口夜景

限不住的海南楼市

实际上,在自贸港设立之前海南楼市的疯狂已经处于一个高位了,自贸港的设立只是一个引擎把海南楼市送上天而已。

受益于“春暖花开”,一个仅有900万人的小岛却有面对全国14亿人口的市场。

小廖是个26岁东北姑娘,四年前父母做了候鸟老人在三亚买了房,此后每年春节小廖都从上海飞往三亚与家人团聚在三亚,三亚成了小廖的第二故乡,在海南有几万个小廖这样的家庭。

在全域限购前,来海南买房的人已经逐步地从纯粹投机转化成半自住半投资的需求,来海南养老也已经成为目前比较流行的养老方式。

海南得天独厚的养老气候驱动了海南房地产市场的繁荣。另外,一二线楼市在近两年集体限购,导致投资资金集体南下,推动了海南楼市的火爆。

2016年海南房地产市场销售额逼近1500亿,被业内称为销售大年,持续着2016年的火爆,2017年海南楼市在开年开年便站在高位上,迎来更大爆发。

据国家统计局数据显,2017年,海南商品房销售额2637.1亿元,销售面积2246万㎡,整体房产单价也从2016年的10878元/㎡上涨至16742元/㎡。

另外,2017年全国70个大中城市新建商品住宅价格月环比涨幅中三亚、海口分列第一与第二。

来到2018年,海南房价继续上涨。

据数据显示,截至今年4月,海南各市县中,最高的三亚楼市均价为3.19万元/㎡,最低的屯昌均价为6440元/㎡,此外,海口均价为15000元/㎡,靠近三亚的保亭、陵水房价均破2万元/㎡。

在自贸港设立后,三亚房产单价来到34000元/㎡,海口16000元/㎡,整个海南房产单价为19000元/㎡。

海南楼市开始上天。

而在全域限购政策出台后,大家都以为海南楼市会从天上掉下来,但是还是低估了购房者对海南楼市看好。

以海口为例。据链家旅居数据显示,全域限购后的五月份,海口供应面积为16.38万/㎡,环比上涨518%;成交面积约为31.13万/㎡,环比上涨2%,同比上涨5%;因项目多为核心地段缘故价格单价有所上涨,成交均价为17166元/㎡,环比上涨9%,同比上涨79%。

而五月份供应面积为0的三亚,在全域限购下竟还有7.73万㎡的成交面积,环比上升了2.93%,不过同比下跌了49.38%,而在价格方面,成交均价36392元/㎡,环比上涨了9.58%,同比上涨了66.29%。

谈起全域限购前后不同,某房产中介说道,“变化有两点,第一点,客户群体从岛外客户转到岛内刚需用户,而第二点就是以前可以带客户去看很多项目对比,现在项目少了很多,工作还是一样的忙的。”

“你别看新闻报道的什么海南楼市成交腰斩搞得那么可怕,其实我们是没房卖,不是卖不出去。”该销售说道。

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海南卖点心的阿bo

爆发后进货量紧缩时代

海南楼市火热使大部分房企在今年第一季度即完成了在海南立下的全年目标。

据链家旅居产业研究院数据显示,2018年上半年品牌房企销售额top10三大梯队界限明显,雅居乐以78亿元领先,碧桂园、恒大分别以69亿元、59.7亿元紧随其后,前三名销售金额领先优势明显。

富力、融创、绿地分别以35亿元、31亿元、30亿元处在第二梯队,海航、鲁能、万科、保利这四家处在top6-top10的企业销售进而差距较小,竞争胶着。

在销售面积上,受到战略布局、可售货量、项目属性三方面的影响品牌房企销售面积梯队分化明显。据链家旅居产业研究院数据显示,恒大、碧桂园因布局范围广、可售项目体量大、占据市场上峰,分别以36万平方米、33万平方米分列第一、第二。

而雅居乐有明星项目护航以32万平方米屈居第三。

在品牌项目方面。雅居乐清水湾在限购政策前,借助市场先机率先打开局面,以72亿元的销售金额遥遥领先,随后限购后刚性需求激增雅居乐清水湾才“沉寂 ”下来。

海南去库存时代已翻篇,调控政策持续加码,预售证发放条件升级,市场供应缩量明显,项目开发轮转速度快,面积升级的预售审批要求,海口上半年供应面积同比下跌39%,三亚整体供应同比锐减近6成。

海南已然进入货量紧缩时代。

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海南水上摩托车爹

刚需购房者的灾难 旅居者的幸运

货量紧缩时代最吃亏的是谁,是刚需购房者,货少价贵但是不得不买。

“去年因观望年初错失了机会,今年却又上涨超过了50%,但毕竟是要自住,不买也得买,只是多花了几十万血汗钱,还是最后一套,差点无房可买。”一名陈姓购房者告诉摩登文旅,高涨的房价对于本地刚需来说压力巨大。

致2018年开春后海南楼市整体表现呈现双降指的是成交金额与成交面积,并不是单价,

据数据显示,从整体来看,2018年上半年海南楼市全省商品房销售面积412万平方米,同比下降53%;销售金额987.82亿元,同比下降53.1%;而销售均价16442元/平方米,同比上涨了10.2%。

苦了刚需购房者。

由于购买成本上升,从一手房外溢的需求转而求其次进入二手房市场。在二手房方面据统计,现今海南省二手房均价为为16125元/㎡,价格上涨幅度为15.83%,而海口由于限购政策出台,主城区二手房需求增加,龙华区的二手房均价超1.5万元/㎡,基本与一手房持平。

不过,受“春暖花开”吸引,春节前后开着车漂洋过海来海南买房的旅居客都是赚到了。

受“春暖花开”利好,今年前四月,海南楼市的购房者到访量同比上涨十分明显,库存不足购房者的置业热情却额外高涨,这也导致了成交单价方面整体呈现暴涨。

目前全岛房价上涨迅猛,东、西线房产项目,已经少有1万以下单价的楼盘了,再感慨一次苦了刚需购房者。

大年时候,摩登文旅来到万宁神州半岛项目。该楼盘周边停着来自全国各地的车,因位于海边,项目在开发住宅的同时还配备众多游乐设施,观光者、旅游者、购房者、居民“齐聚一堂”,项目内十分热闹。

项目售楼处的门口拉着一条巨大的横幅,横幅上写着“祝全国业主新春快乐!”,摩登文旅来到沙盘处,来自重庆的老李正听着销售对该项目进行介绍,介绍结束后销售领其去参观样板房,随后老李便签下了该项目的一套100平方米的高层。

“再过两年就退休了,这几天在海南的生活感觉很舒服,手上的冻疮也渐渐退去,房子21000元/平方米的价格在考虑范围内,销售说只剩下十八套了,刚在小区走了一圈,其他业主的生活模式正是我所向往的,所以我就签了一套。”在摩登文旅的采访下老李对摩登文旅说道。

另外,该项目销售对摩登文旅说道:“虽然所剩房子不多,但我们也不会捂盘,房子少需求大,楼市火爆情理之中,现今海南的楼市是卖方市场,不愁卖,大年初一那天还有大量游客来看房的。”

而今年半年,该项目一共卖了18亿元,创历史新高。

当时,除了万宁神州半岛,摩登文旅考察的石梅湾、博鳌、海棠湾等地的楼盘皆是供不应求的现状,甚至楼盘直接就取消按揭了,尽管一次性付款买房,购房者依旧趋之若鹜。

尽管现在全域限购,但是不少旅居者已经向买房,从而转向商改住项目。

李奶奶是摩登文旅在过年时候认识的一位“候鸟”,在海南全域限购后摩登文旅问李奶奶后悔在海南买房吗?

李奶奶说,“后悔啊,我后悔没多买几套。”

李奶奶的思想多可怕。

本该欣欣向上的海南楼市是应该在全域限购下停止生长,枯萎下来了。

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海南老街

买房热点从东转西

货量紧缩时代的海南楼市,在市县上的变化也能表现,过去无人问津的西线楼市在近期迎来了“逆袭”。

海口、三亚、陵水曾经是海南楼市铁打的前三甲座次,而在近期发生了改变。据海南安家网数据统计,2018年上半年商品房销售面积前三甲分别是海口、澄迈、儋州,三亚和陵水则分别排在第四、五位,值得一提的是澄迈、儋州皆属于海南西线城市。

在行政上乐东、东方、昌江、儋州、临高等地属于海南西线城市,由于西线自然条件较为恶劣,这些城市的发展都较东线城市较为落后,在东线货源短缺、价格一路上涨,加之限购政策多重因素作用下,西线项目凭借价格优势吸引大量客户,川渝及河南客户是购房主力。

虽然澄迈和儋州的成交金额和房价依然落后三亚、陵水一大截,但这已现象说明:越来越多的购房者正在向海南西线转移。

购房者向西部转移并不只体现在儋州和澄迈的成交上,在成交金额上也有体现:2018年上半年澄迈销售金额98.7亿元,同比增长145.7%,临高34.4亿元,同比增长140.2%,儋州116.3亿元,同比增长143.9%,昌江9.1亿元,同比增长19.3%,乐东26.2亿元,同比增长66.1%。

全省销售额年度增长超过100%的7个市县里,西部就占据了3个。以东、中、西为区域划分,西线2018年上半年的成交金额涨幅为107.6%,远超东部的70%和中部的75.8%。

而在东部市县中,文昌高隆湾成交持续较好,价值量也较高,均价17000-25000元/㎡之间;月亮湾整体存货不多,鲁能山海天主要是别墅产品,因此去化较少。

琼海受限于货量以及严苛的限购政策,加之典型项目在售别墅产品,整体表现较去年明显偏淡。

万宁市场中石梅山庄货量较充足,表现突出,其余项目均由于缺货,相比去年同期表现较淡。

陵水仅雅居乐、碧桂园等大盘拥有一定的货量,有相对较好的成交表现,其他项目大部分受限于货量,成交同比去年大幅下滑。

此外,和主流印象不同,三亚并非是仅次于海口的第二大二手房活跃市场,而是澄迈和儋州,这对购房者来说,是一个新信号,西部越来越被看好。

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陵水酸粉

大房企时代

调控政策从侧面表达了海南今后以生态为主的决心,而为了保护生态环境,海南省政府要求各市县严格控制土地供应和房地产项目审批,这也造成土地供应的供应量极度减少。

尽管量少,但房企拿地意愿依然十分强烈,这也导致了土地价格上涨。据链家旅居数据显示,2018年上半年,海南整体土地供应面积减少61%,成交面积同比下滑32%,无流拍土地。

共成交土地22宗,其中恩祥集团以成交金额22.16亿元成为海南2018年的地王企业。

纵向对比更容易了解土地市场走势。从2014年-2018年上半年,土地成交和供应在2015年达到峰值后开始回落,2018年为近5年最低,但成交楼面价却和成交规模呈反比关系,2015年的楼面价为近5年最低,2018年楼面价为3992元/㎡,同比上涨100%,为近4年最高。

专家表示,海南调整供地规模,中部市县不再批新建外销房地产项目,库存紧张,房价上涨,地价自然水涨船高。

2018年海南楼市迎来了成交大年,各项数据创下新高,但土地市场却大幅紧缩,成交量、供应量双双腰斩,楼面价同比翻番,海南低价拿地“窗口”不再,由于供地紧张,大房企也开始抢食小地块,小房企在招拍挂市场拿地越来越难。

早期进入海南的房企,大多以低成本获取大量土地,而失去先机的房企,在后来的土地争夺中,只能依靠“两条腿”走路,兼并购成为不少大房企在海南急剧扩张的新方式,海南不再是小开发商的乐土。

根据中国指数研究院发布的《2017中国房地产百强企业研究报告》显示,目前已有恒大(03333)、万科、碧桂园(02007)、保利、中海、绿地、绿城、华润、融创(01918)、金地、鲁能、新城、旭辉(00884)、中南置地、泰禾、龙光(03380)、宝龙(01238)、海航、北辰等19家百强房企进入海南市场。

据了解,企业在海南的土地储备大概分两类,一是本土企业的”自留地”,二是外来企业的”跑马圈地”,其中”跑马圈地”曾在2009年前后出现过小高峰。

中粮集团、中信集团、华润集团以及海航置业、富力地产(02777)、鲁能置业等少数几个大地主,占据着海南房地产市场的大部分江山。

随着海南楼市限购不断加剧,一改此前的拿地盖楼卖房的模式,从而变成“”环境保护运营商模式”,这需要拼品牌、产品、营销、资源、实力,海南不再是小开发商的乐土,大房企时代已然到来。

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离开海南的天空

房企转型

海南作为一个拥有最丰富的海景旅游资源的省份,本该大力发展旅游业和高端服务业,而在这些年却变成了房地产工厂。

据国家统计局公开资料显示,2017年房地产开发投资占GDP比重排名前三位的城市分别是三亚、海口和银川,占比分别为103.9%、43.4%和36.2%,其中,三亚和海口均位于海南省,由于产业结构不合理,经济对房地产的依赖度过高,尤其是三亚,占比超过100%,经济对房地产的依赖度严重过高。

并且海南过去多年过度开发房地产,对生态环境造成了极大损害,中央第四环保督察组还特别指出,海南省存在的主要问题有:海域岸线自然生态和风貌破坏明显,沿海市县向海要地、向岸要房等情况严重;部分自然保护区管护不力;环境基础设施建设滞后等,并且怒批海南“规划被房地产绑架”、“鼓了钱袋,毁了生态”。

海南当地政府也意识到问题的严重性,针对长期以来无序开发带来的突出环境问题以及全省GDP严重依赖房地产的问题,深刻反思、吸取教训大力推进专项整治工作。

在今年两会上,全国人大代表、海南省省长沈晓明更是说道“海南要以壮士断腕的决心来减少经济对房地产的依赖,决不让海南变成房地产加工厂。”

沈晓明代表解释说,“一方面,土地资源不可再生;另一方面,造了房子就要有基础设施和社会公共服务的配套,但海南目前还是欠发达省份,不能完全配套,因此房地产作为海南的支柱产业不可持续。”

沈晓明表示在2018年海南房地产市场工作将从三点着手。一、继续深化“两个暂停”政策。

除中部生态核心区市县外,下达2018年商品住宅年度建设指导性计划时,实行总量控制,加快建立租购并举的住房制度,2018年起每年下达租赁型住宅建设计划时,都要明确租售比例。

二、完善住房供应保障体系,满足本地居民多元化、多层次住房需求。

三、加强房地产市场调控和监管。各市县要切实落实主体责任,成交量过大、价格上涨过快的市县,要适时出台更加严格的调控措施;要坚决遏制各类投机投资炒作行为,稳定市场预期,防止大起大落。

在一系列的调控政策后,海南楼市将逐步降低商品住宅在房地产开发中的比重,积极发展租赁型住房、度假型酒店、健康养生社区等各类经营性地产;鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类共享型住房产品,解决居住问题。这也符合海南国际旅游岛建设发展方向。

无疑,在生态优先的发展背景下,海南那些占据稀缺资源的大面积商品房将向豪宅化转变,可以买起这些房屋的只能富豪。

因此,在满足本地人群基本住房需求之外,海南某些地区或将打造成像美国佛罗里达州棕榈滩那样——豪宅聚集、旅游业发达、亿万富豪的度假胜地,为期不晚。

在此情况下,海南文旅地产应该开始“去房地产化了”,此前已有不少开发商从文旅地产角度,思维已经由原来简单的“卖房子”专向“卖生活”。

据克而瑞旅游地产负责人胡晓莺表示,“海南文旅地产未来发展必然是朝着轻地产重文旅方向发展。

首先是因为国家政策和市场的大势所趋,其次是海南这几年对土地供应市场收紧,市场上存量也不多,必然面临重心的转移。海南的文旅地产应该脱离盖房子就买的时代,迈向创造美好度假生活时代。”

“其次、自贸区的建立,必将带来更好的政策,更多的优惠,也助推海南在国际旅游目的地的打造上更上一个台阶。一系列的利好会让更好的内容聚集海南,更科学合理的旅游产业结构将逐步在政策驱动之下形成。”胡晓莺表示道。

拿融创举例,在今年融创的业绩发布会上,融创中国董事会主席孙宏斌直言“投资美好生活就是投资诗和远方”,为此,融创将加强在其文旅板块上的美好生活投资。

早在2016年,融创海南就已在海南东海岸线布局下多个精品项目,同时,融创海南创造性地提出了“一处购房、全岛共享”的创新升级服务,为客户提供融创式美好度假生活。

时至2018年,融创海南已经在海南全岛投资打造了十余个精品项目。包括融创钻石海岸、融创观澜湖公园壹号、融创美伦熙语、融创博鳌金湾、融创海棠湾、融创桃源大观等项目。

据了解融创今年还将成立文旅集团进入海南做旅游地产的运营。

通过住居产品升级、度假旅居生活方式服务提升、生态保护与修复、全产业链产业互动升级等多种方式,进一步激发了海南区域的相关产业链经济活动。

一改此前粗暴的拿地盖楼卖房模式。

例如,在融创桃源大观项目边上的龙泉湿地公园,在经历了过去几十年大规模野蛮采石和乱挖乱建后,生态环境遭到破坏十分严重。

融创使用“生态修复8法”,从清理垃圾入手,历经沙土回填、退台处理石崖、湿地水体净化等八步骤,巧夺天工般地完成湿地生态复原工作。

而在融创的修复下龙泉湿地公园下现今也成为了海南的知名打卡景点,靠旅游配套盈利。

另外,深入推进“美丽新渔村”建设也是融创转型海南美好生活运营商的一种方式。

自2017年9月开始,融创投入排港村改造建设,融创在排港镇改造中对沿海民居进行统一的立面改造,兴建海鲜一条街,对传统老村落中闲置房屋进行重新结构加固,在保持原有风貌的基础上进行适当的设计优化改造,大力支持发展民宿,带动地区文化旅游市场。

其他房企也像融创一样深耕海南“美好生活”。

海南未来不再是廉价的房地产加工厂,而要着重发展实体经济和现代服务业。

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