还没买房的狂欢吧!这样买房能省一大笔钱

还没买房的狂欢吧!这样买房能省一大笔钱

编者按:本文来自微信公众号「大胡子说房」(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子李俊怀,36氪经授权转载。

说起买房,大家都想用最少的钱买到最好的房子。

但是好房子一般价格都不便宜,毕竟“一分钱一分货”。

但是,由于政策、传统观念等各种原因,在房地产市场上,会存在一些相对划算的房子,它们的价格会比市场价便宜不少。

我就给大家说说这些相对更划算的房子有哪些,应该怎么买。

在哪些城市一定要争取买一手房?

一二手房价倒挂成普遍现象

今年一二手房倒挂非常普遍,简单来说就是一个城市的二手房价格比新房的价格还高。

根据2018年5月的房价数据,全国一二手房价倒挂的城市至少有50个以上,倒挂最严重的是厦门,一二手房倒挂的价差达到9000元/㎡,也就是说1套100㎡的房子,新房比二手房便宜90万。

其它的一些房价倒挂城市,虽然倒挂的价差没厦门那么大,但排前十的城市也至少都在3000元/㎡的价差以上。

一些房价不过万的三四线城市,一二手房价差也有近千元。

对于这些一二手房价倒挂的城市,新房价格普遍低于二手房价格10%-45%。

由于中国的房价数据高度不透明,所以不能非常精确地反映各个城市最真实的一二手价差,但至少从中我们可以感受到中国当前很多城市一二手房价倒挂现象非常明显。

房价倒挂对楼市的影响

一二手房倒挂是一件不正常的事情,房子又不是古董,为什么二手的房子会更贵呢?有个关键原因就是政府限价。

所谓限价,就是政府限制开发商的销售价格,限定一个价格让开发商不能高过这个价进行销售。

由于新房市场被政府限价,价格普遍比周边二手房价格便宜一大截,新房和二手房的价格就出现倒挂。

所以,只要能买到新房,就相当于抢到了政府给你派的福利,买到就直接赚到。

在需求端,因为限价把一部分需求提前刺激了起来。而在供给端,限价却抑制了一部分新房的供给。

市场这么火热,房价却硬生生被政府压着不能卖更高价,开发商自然不愿意白白承受这些损失啊。

与其低价卖还不如不卖,所以开发商是能不开盘就不开盘,能迟一天开盘就迟一天开盘。

开发商不开盘,房源少了,但是想低价买新房的人却越来越多,新房就严重供不应求了,所以很多城市不得不出台了摇号政策,也就是大家想买新房就必须参与摇号,全凭运气,摇到谁谁才能买。

目前,已经有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安、深圳、青岛、福州等10个城市的全部或者部分房源需要摇号。

当然,摇号还是要考虑如何照顾到真正的刚需,所以很多城市都有“首套刚需家庭优先”的规定,将房源分成两批,一批拿出来专门给刚需家庭摇号,另一批拿出来让非刚需的家庭摇号。

所谓刚需家庭,也就是指没有住房的家庭,至于单身未婚属不属于“刚需家庭”,各个城市规定不一样。

像杭州、西安单身未婚人士就不算刚需家庭,不能优先选房。

摇号并不能打消大家对买新房的热情,越是摇号,大家就越带劲,就像抽奖一样。

以杭州为例,杭州二手房价3.1万/㎡,一手房价却只有2.6万/㎡,价差5千/㎡杭州从今年4月开始摇号。

越摇大家越疯狂,今年5月,杭州“万人摇号”的楼盘融信澜天,房源只有404套,但是摇号却登记了11927组,中签率只有3%。

当时这个项目的备案均价是18460元/㎡,而周边最近的万科未来城二手房挂牌价却超过3万/㎡,价差达到1.2万/㎡。

一套100㎡的房子,一二手房价差高达120万,大家能不去抢吗?你家有矿啊,这么大的利润你不去抢?

最后疯狂到因为验资排队太久,有人体力不支晕倒在银行大厅,最后被保安抬出去,可见老百姓摇号的热情有多高。

还没买房的狂欢吧!这样买房能省一大笔钱

限价的新房市场都已经火热到这种程度了,我们是要避开这股疯狂的浪潮,明哲保身呢?

完全没必要,房价倒挂的城市一手房价由于被政策压住,价差就是政府派的福利,为什么不去争取一下呢?

所以要买房的朋友,在这种一二手房价倒挂的城市,能买一手房一定要买一手房。

对于有摇号政策的城市,不要怕麻烦,不要怕丢人,能摇号的一定要去摇号,不仅自己去摇,还可以发动家人一起去摇。

这个项目没摇上,就去参与下一个项目,只要地段不差,只要这个价差还在,你就不断去摇。

一套房下来少则能帮你省数十万,多则数百万的利益,你得辛苦拼搏多少年才能挣得到呀!

这一刻,对于大多数老百姓而言没有比这个更好却又更轻松的挣钱方式了,你唯一要想的只是如何提高摇号中签的概率而已。

在一二手房价倒挂的城市,我们可以通过尽最大能力去摇号买一手房的方式来达成省钱买房,但是在房价没有倒挂的正常城市又该怎么做才能更省钱呢?

思维和方法就恰恰相反,在一二手房不倒挂的城市,我们应该学会去如何淘二手房来达成买房省钱。

在什么城市,通过淘二手房比新房至少省十万?

一二手市场的巨大差异

我们先来看一组数据。2017年,全国新房住宅销售面积14.4 亿㎡,而二手房销售386万套,按照平均一套100㎡计算大概是3.86亿㎡,二手房成交量只占住宅总成交量的21.7%。

还没买房的狂欢吧!这样买房能省一大笔钱

为什么新房市场成交那么火热,而二手房却少人问津呢?因为大家在买房这件事情上往往都有一种病,那就是新房癌。

很多人买房都会有一种“买新不买旧”的传统观念,觉得第一次买房就该买一手,房子被别人住过总感觉不太好。

这种观念尤其在三四城市,几乎可以说是到了癌症晚期。

但是事实上,在很多三四线城市,二手房是要比一手房要便宜得多的。

按理说,过去两年在三四线城市新房销售火热的情况下,二手房市场应该也会跟着一路大涨才是。

然而,真实的情况却是大部分三四线的二手房涨幅要比新房少得多,因为大家都不愿意买二手啊。

还没买房的狂欢吧!这样买房能省一大笔钱

像河北保定,6月份新房价格是13803元/㎡,而二手房价只有10647元/㎡,新房比二手房价高了近30%。

不管是房价五六千的城市,还是房价过万的城市,都会存在这种二手房价明显低于新房的现象。

二手房比新房便宜那么多其实也很好理解。

首先,正常的市场上,二手房本来就是要比新房便宜,旧不如新嘛,如果你二手房价格不低一点,我还不如去买新房。

其次,很多城市尤其是三四线(躺着中枪次数太多了),过去两年房价暴涨吸引了大量的投资者,市场上现在积压了不少的二手房源。

而偏偏大家都患有新房癌,都不喜欢买二手,没人愿意买二手,那价格自然就高不了,不降价卖不出去啊。

什么时候二手房才会好卖?只有当一手房供应不足,或者一二手房的价差太大,购房者才会转向二手房市场。

而在新房供应充足的三四线城市,二手房一定是不好卖的,不好卖的同时,可讨价还价的空间就大,同等地段下的二手就一定会比一手房便宜。

如何在房价不倒挂的市场挑到便宜的二手房,我给大家3条建议。

如何在房价不倒挂的市场挑到便宜的二手房?

1.地段最重要,先挑选有投资潜力的购房区域再去挑房子

买二手房和新房一样,地段依旧还是最重要,不要因为便宜就去买了郊区的二手,还得意洋洋跟我说淘到了便宜的二手,那就是绝对的捡了芝麻丢了西瓜了!

尤其是三四线城市,我反复跟大家说,三四线城市只适合刚需自住。

如果一定要在三四线城市买房,一定要买在市中心,交通一定要方便。

出了市区,三四线房子的价值绝对是断崖式下跌,本身自己都自身难保,你又如何有能力辐射周边郊区呢?

具体地段怎么选,大家可以去听我的刚需买房课中的第三节课《这样的地段,房价想不涨都难》,这里我就不多说了。

2.楼龄最好在10年内

二手楼有个缺点就是毕竟被住过,不管房子里外都会随着时间越长越陈旧。一方面,我们通过挑好的地段来弥补这个缺点,另一方面我们要在选择上主动不去挑那些超过10年楼龄的房产。

大家要知道,开发商的设计水平和建筑理念都在跟着时代在进步,我们住户的观念也在改变。

10年前的好户型放到现在可能就是个非常普通甚至是落后的设计,就像以前很多老房子都喜欢将阳台放在主卧里面,但是,现在谁这样设计怕不是要被喷一脸口水。

再譬如现在的年轻人都喜欢大阳台、大飘窗,这些都是老房子所没有的。

3.多跑中介,耐心寻找

天上不会掉馅饼,但是你多跑的话说不定会。一方面,买二手房跟新房不一样,新房只要去到售楼部就能一次性看多个户型,多种产品。

而二手房是个人出售行为,只能一间一间地看,所以好的二手房是可遇不可求,不可能一看就喜欢,价格就合适的。

所以一定要多找几家中介,看多几套房源,多方对比之下才做最终决定。

其次,要懂得和中介搞好关系,有好的房源我相信他们一定会优先通知你,说不定还能遇到那种业主紧急周转然后价格明显优惠的房源。

至于买房的节奏,从年初我就很明确的告诉大家,今年的房价不会像去年前年那样,晚一天、晚一个月买房价就涨得不像样。

我甚至还要告诉大家,今年下半年,说不定房价还会给大家一些惊喜。

所以大家在买房的节奏不必惊慌失措,有合适的直接买,没有合适的当然可以挑可以等。

以低价买到未来核心地段的唯一机会

经过这两年的一波暴涨,现在每个城市不管是新区还是老城区价格都至少是过去两年的一到两倍。

当前在中国买房绝对没有洼地,只有局部机会。

唯一有一种方式,可以用较低的资金门槛去买到未来的核心地段,或者说买到更高投资回报的区域。

那就是:投资一个城市的新区,用时间来换取空间。

但是你要等一个新区发展起来,那必须得有个5年、甚至是10年的时间。

这个是你投资新区必须要做好的时间准备,同时还有更大一个的风险是,新区能不能发展起来呢?

1

如何看待新老城区的当下和未来?

当一个城市发展到一定程度,它一定是要向外扩张的,这种扩张最直接的体现就是重新划一个片区作为新区进行发展。

很多城市都是通过新区的建设来疏解老城区人口、重建城市面貌和带动拍地卖地。

但是新区由于发展时间短,和老城区相比,无论是教育、交通还是商业都会有一定的差距。

所有最好的资源,包括学校、交通、和商业配套,前期都聚集在老城区,老城区的生活要比新区便利得多。

所以在一个城市新区发展的前期,房价只有老城区的30%-50%左右。

但是新区在规划上面,无疑会比老城区更加合理,在土地规划、道路设计、城市布局,产业聚集上都会做好详细规划和思考。

在新区发展过程中,政府会不断把一些产业往新区转移,同时也会陆续把一些核心交通比如地铁、一些生活配套比如教育、医疗等陆续往新区牵引,甚至为了支持新区发展,第一时间把政府机构给搬迁过去。

所以实际上,在过去城镇化建设中,一些城市的新区已经发展起来了,房价已经逼近老城区,像合肥的滨湖新区、武汉的光谷新区。

而有一些新区房价已经超过老城区,像上海的浦东新区、郑州的郑东新区。

以郑东新区为例,2003年郑东新区才开始建设,房价2500元/㎡,但是都没人敢买,因为太荒凉,出租车都不来这个区域。

到2011年,郑东新区初具规模,房价首次破万,领跑整个郑州。到了今年6月,郑东新区作为郑州新的城市中心的地位已经无可动摇,房子均价达到3万/㎡,15年间涨了12倍。

而以前的老中心金水区均价是1.9万/㎡,已经被郑东新区远远甩开一条街的距离。

投资新区,是以低价买到未来核心地段的最好机会,也是最容易实现房价快速上涨的机会。

但是目前全国有300多个城市,大大小小有600多个新区,并不是所有的新区都能像郑东新区一样成为城市新中心的。

有些所谓的新区,纯粹是为了搞土地财政,为了卖地赚钱,空有一堆新区概念,但是就是没有产业进驻,新区里面除了清一色的楼盘外,啥也没有。

这种新区没有产业支撑,吸引不到人口,配套也兑现不了,最后只能变成鬼城。

我们买新区的房子就是在赌新区的未来,没技术的赌徒上赌桌全靠运气,高水平的赌徒会技巧、算概率,能从纷乱的局势中看到最大的可能性。

投资新区也一样,要从新区的各种情况来判断新区能不能大概率成为城市的次中心甚至是新中心。

在这里,我给大家3个标准,帮助大家判断哪些新区才是值得大家投资。2

判断新区是否值得投资的3大标准

1.一二线核心城市的新区才有机会发展起来

人口是一个城市最重要的基础,而对于新区而言,人口也是它能不能发展起来的最核心的指标。

那么新区的人口来自哪里?要知道一个城市有多少人基本都是固定的,不可能说你建了个新区1年就能生几十万人出来。

所以新区的人口要么就是来自老城区,要么就是来自外来人口。

一二线城市老城区的人口多,外来人口也多,只要规划得好新区还是大概率能发展起来的。

但是三四线城市本来人就不多,而且人口还在外流,怎么建设新区?

所以要赌一个城市的新区,那就一定要选择一二线城市的新区。

2.一定要在政府近10年规划中,属于城市副中心以上级别

房子有没有价值,最核心就是取决于地段和配套。而新区的地段和配套好不好,政府的规划至关重要。

在中国典型的政治带动经济之下,政府把新区规划成城市副中心,那么这里未来就是副中心的地段,规划成CBD,未来就是CBD的地段。

配套也一样,你房子周边的设施,譬如马路、医院、学校等等都是政府投资建设的,政府的财政预算有限,愿不愿意花大价钱来改善这里的配套就是取决于新区在政府规划中的位置,换句话来说,就是这里的规划级别高不高,能不能优先建设。

对于规划成未来新城市中心的新区,甚至会有政府机关带头搬迁过去,大医院、名校等能搬的也都尽量搬过去,不能搬的至少还在新区建分院、分校,像北京通州区就是属于这种情况。

另一方面,规划级别高,政府就愿意给新区更多的政策优惠,例如税收减免、人才公寓、企业用地补贴等等,这对新区的招商引资和吸引人才会有很大的帮助。

3.规划以发展高端产业为主,且有一定数量的大企业进驻

一个新区如果不是重点规划高端产业,只能靠炒作或者是规划一些相对低端产业,是很难吸引优秀企业和人才过来的。

一个新区要真正发展起来,一定要规划一些核心的、高附加值的产业,比如金融、互联网和人工智能等。

我们可以从政府规划文件去看该新区的产业规划,也可以直接从现实中去看是否有一定数量的大型企业进驻。

以南京的江北新区为例,通过江北新区的规划文件《南京江北新区产业发展规划(2015—2030年)》可以看到它的产业规划和定位。

江北新区未来产业发展定位为“4+2”现代产业体系。其中, “4”是指智能制造、生命健康、新材料、高端交通装备四大先进制造业,“2”是指现代物流、科技服务两大生产性服务业。

很显然,这个产业定位是高端的,面向未来的。

但是实际上有没有大企业进驻呢?过去两年,江北新区的确引进了非常多的大企业,尤其是在芯片这一块,比如台积电、清华紫光、富士康、中星微电子、美国新思科技等十几家国内外知名的电子及芯片公司。

整体而言,江北新区的发展前景还是很明朗的。

以上就是判断新区是否值得投资的3大标准,结合这3大标准去投资符合条件的新区,才能做到以低价买到未来核心地段。

但是,大家必须要明确一点的是,新区的发展需要时间,所以你必须以长线投资的心态去持有,以时间来换取空间,若干年后你才能享受时间给你带来的繁花盛景。

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注