站住!那个偷面积的开发商,你请客,为何我买单

站住!那个偷面积的开发商,你请客,为何我买单

编者按:本文来自微信公众号「好评与差评」(ID:ihaoping),作者:奇齐,36氪经授权转载。

最近,一张深圳金亨利二期惨遭隔壁邻居举报的对话截图,在各个微信群里火了起来。


站住!那个偷面积的开发商,你请客,为何我买单

事情发生在深圳金亨利二期瑜璟苑。一期售价9万/㎡左右,二期备案价下调到7万/㎡多,巨大的价格差让项目成为红盘。

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但金亨利有个致命问题:赠送拓展面积已经被邻居和有关部门盯上。买,有大把人等着举报,不买,2万的利差,好难放弃。

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去年年初,评论君曾经写过一篇文章跟大家昭示过风险????没有赢家的局,谁来买单,但偷面积,却永远是个浪尖上的话题。

偷面积的始作俑者-霍英东

“开发商是逐利动物”,这句话无疑是地产界公认定理,偷面积则是开发商逐利的最直接手段。

它发源于香港,却在大陆风靡。

1953年,第一代香港开发商霍英东,吴多泰等人开始在香港创办地产公司,在这个地产界教父般的人物手里创造的“分契销售”“卖楼花”等模式一直沿用至今。

偷面积这个伎俩,也是从霍英东的时期就开始使用。

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1953 油麻地 四方街霍英东分契销售第一块地

寸土寸金的九龙,尖沙咀,油麻地,是这些港商的舞台。

政府卖地给开发商,为了鼓励开发商多建配套,豁免了商场和停车场等公共服务设施面积,同时豁免了飘窗和部分露台的面积。

敏锐的开发商嗅到了其中利润的味道,于是避开政策控制,大量建设可售的商品服务设施用房和甚至大过房间面积的飘窗,形成了各种奇葩户型的楼盘。

在港粤地区,市井商贩在市场卖鱿鱼,一斤鱿鱼半斤都是水,市民们就把奸商卖的鱼叫做发水鱿鱼。

所以,这种低得房率的楼盘,也常被称为“发水楼”。

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上图是香港新界海誉大楼,飘窗比房间面积还大,是早期典型发水楼。

偷面积的从香港复制到大陆,无疑是一场全方位的降维打击,在香港被玩坏的套路到了内地,又是一个新鲜玩意儿。

如此包装

营销最重要的不是让你得到实惠,而是让你“感觉”得到实惠,曾经被香港购房者诟病的“发水楼”到了大陆,竟然成了开发商的巨大卖点。

“读书人的事怎么能叫偷”,鲁迅笔下的孔乙己这样自我辩解。

开发商的偷面积也从来不叫偷,而是被包装成“赠送可拓展面积”、“N+1/N+2户型”、“零公摊户型”、”买一层送一层”……不管如何包装,本质依然是偷面积。

当销售小姐故意放低声音告诉你:开发商卖给你的房子赠送十几平米,零公摊等等,赠送面积乘上单价一算,妥妥赚到几十万,省出一辆豪车钱。

占便宜的感觉让消费者肾上腺素飙升,恨不得立刻刷卡付定金。

但作为购房者的你有没有想过,赠送的面积到底来自哪里?

开发商请客,购房者买单

贴一张评论君整理的近些年开发商偷面积的典型案例。

为什么偷面积最终的后果全部都是购房者在承担呢?那就要从几种不同的偷面积的方式说起:

类型一:赠送飘窗和一半阳台。

这部分面积从行政审批阶段就属于豁免面积,如果要说赠送,那也算政府赠送,开发商只能说是借花献佛,一鱼两吃

理论上这是最安全的一类“赠送”。

类型二:赠送设备间,通风井部分。

之前开发商为了绕开行政审批,在排户型的时候到处留坑,预留很多没有实际意义的通风井,等验收完毕后,把设备间封起来送给购房者。

这部分面积属于私自更改规划核定布局,既不能被法定认可,大概率遭到邻居物业城管的阻拦和勒令整改。

类型三:复式楼的挑空部分,验收由购房者自行封闭,增大使用面积。

实际上,自己搭板的部分,很容易超过原来的设计荷载,存在安全隐患,面积也不体现在房产证,存在法律障碍。

类型四:占用公共区域,譬如天台,消防通道等等。但天台属于公共空间,占为己有很容易导致邻里关系不和谐。

可以说,偷来的面积隐患重重,但最大的风险,来自于政府越来越严格的监管。

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2014年7月,全国性法规《建筑工程建筑面积计算规范》规范了飘窗,阳台,地下室的计容面积的规定。封堵了假飘窗,假阳台等漏洞。

2017年3月,杭州公布了《杭州市建筑工程容积率计算规则》,“设备平台(无论主体结构内外)均按全部水平投影面积计算容积率。”

2017年3月,浙江省全装修住宅室内装饰工程质量验收规范正式实施,规定两次验收(毛坯和装修后),封堵了毛坯单次验收后很多业主倒板浇筑的漏洞。

2018年1月,苏州出台《指标核定规则》(2018年版),限制阳台水平投影面积占本层投影上限从15%降至12%,南向观景阳台和生活阳台将难同时满足。

不断上升的偷面积的违法成本

法规不断加强的同时,对于违建的执法手段也变得更加严格:2017年,杭州苏州地区存在违建无法办理产权证,子女入学首次受到影响。

2015年,上海地区商品房必须拆除违建部分才可以抵押和交易;2017年6月,南宁地区14个房企23个项目违建拿不到房产证,开发商面临巨额赔偿。

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特区深圳是房地产乱象的重灾区,日益强化的执法力度让多个项目面临执法部门的整改意见。

不过,我觉得只要开发商一天不停止利用高赠送作为商品房的卖点来引导消费者。

只要消费者还在不惜承担房子拿不到产证和失去流通性的风险,而去追求更多“偷来的拓展面积”。

偷面积这种行为,就不会消失。

阿ben的故事

在金亨利的截图流出之前,粉丝阿ben给我发私信,问有没有听说深圳笔架山公馆楼盘几年前的维权案。

这么大的事件我肯定有印象。2016年笔架山公馆楼盘因为偷面积被查处,业主拿不到产权证,整改之后,偷的面积全部取消。

有的业主三房变两房,两房变一房,还有的家里厕所都给整没了,一度引起媒体热议。

阿ben感到非常慌张,因为他去年底也买了类似这样一套高赠送的房子。

买房的时候,阿ben就咨询过我,小区有超高赠送面积,而且楼下就有不错的小学,他小孩没几年就要读小学,他觉得很划算,购买意愿非常强。

当时看完他发的户型图,我震惊了,真的是real神户型。

贴下这个小区的广告页:

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阿ben购买的小区,98㎡能做成七房三厅三卫神户型 ,33㎡能做成四室两厅。

我问他,你是看上高赠送了吧,阿ben相当坦诚地说了是。

当时我劝他要了解清楚这个楼盘,如此刺裸裸的偷面积的行为,是不是存在被行政部门盯上的风险。

后来他实在没忍受着高赠送的诱惑,还是入手了。一年时间过去了,楼盘已经封顶,阿ben却又担心会不会办不了产权。

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阿ben入手的小区

阿ben很焦虑,担心房子交不了,拿不到产权证,孩子也读不了旁边的小学,一家人节奏将会全被打乱了。

我并不知道怎么去安慰他。

对于“偷面积”,购房者总以为是自己赚到了,但其实早已被开发商安排的明明白白。


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