昨天,杭州三块土拍惨淡收场,背后真相惊人!

昨天,杭州三块土拍惨淡收场,背后真相惊人!

编者按:本文来自微信公众号「米宅杭州」(ID:MizhaiHZ),作者:锦衣卫,36氪经授权转载。

昨天的杭州土拍,涉及主城区市中心、浦沿、南星等多个不同区块,在此之前,这场土拍便早已被广大市民、开发商以及我们的同行称为“决定杭州楼市未来几年走向的生死攸关之战”,但尘埃落定之后,我脑海里只浮现出这么八个字:有多大脸,现多大眼!

结合几天前的那一系列土地出让动作来看,杭州土地市场已经接连数次出现低溢价率、成交楼面价不及预期的情况,可以说,美丽杭城弥漫着一股浓重的担忧情绪,而昨天出让的几个住宅地块,在杭州核心地块内都算正儿八经的“有头有脸”,因此,其重要性自不必我说,大家也能心中有数。结果呢?

▼当日出让土地一览表

昨天,杭州三块土拍惨淡收场,背后真相惊人!

三万元拿下区政府旁?「国际滨」全线告急!

这些年来,钱塘江南岸的滨江区一直都是钱江时代新杭州的象征,今天有两个地块参与出让,分别为滨江区政府旁的R21-05地块,和浦沿街道杨家墩地铁站附近的BJ0601-01地块。

前者拥有着滨江区无可比拟的天然优势,绝对称得上近期出让的翘楚,周边除滨江区政府外,还有武警医院、海康威视、丹枫实验小学、商业综合体星耀城等区域IP,加之这块地自身较为方正,可利用率相当高。

但最终,滨江区政府旁的地块以34.3844亿元的总价被杭天房地产开发有限公司(温州时代)收入囊中,折合楼面价32638元/㎡,溢价率为36%。在笔者看来,滨江区政府旁的这个地块出让对该区域内的住房供应市场来说,可谓雪中送炭。长久以来,该地块周边一直存在商品房供应量严重不足的问题,区域内标杆性产品滨江金茂府目前高层普通住宅也已基本完成去化,能卖的只剩下叠墅产品,预计价格为75000+,而这种产品,众所周知对普通住房市场的参考意义十分有限。普通住宅二手房价格则约为37000-51000元不等,今天的土地出让似乎很不给周边二手盘面子——因为这与大家此前的预期存在不小的出入。

▼溢价率36啪的江南style(图片来自浙报传媒地产研究院)

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五年未供地,浦沿溢价仅有22啪

相比之下,作为后者的浦沿街道地块虽在区块价值上相对逊色些,但周边配套也较为成熟,加之有轨道交通的强势背书,因此,此前也被外界寄予厚望。

该地块位于新浦路以东,地铁杨家墩站西南方向,总出让面积为38744平方米,含不小于20221㎡的公共租赁住房用地,最终,该地块以21.1128亿元的总价被杭州东奥投资管理有限公司(浙江富成)拍得,溢价率22%,比这更让人睁不开眼的是楼面价仅为21797元/㎡。

按保本房价公式计算,该地块只要买到34000即可实现盈亏平衡,如果算上公共配套及合理利润部分,最终的备案价极有可能在40000上下,也就是说,未能与当前周边二手房价格产生明显价差,尽管这一楼盘的推出必然将给本来新房房源供应不足的浦沿带来新的活力。但要知道,该地块上一次供地要追溯到五年前了,换言之,照这么个卖法,开发商妥妥地做了一把“活雷锋”!

▼无论是楼面价还是溢价率,浦沿也是没sei了(图片来自浙报传媒地产研究院)

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南星惨收36000,寒流围城钱新主流腹地

“江南style”眼瞅着凉凉了,隔江相望的钱江新城腹地也未能“幸免于难”,应该说,南星单元D-05地块在今天所有拍卖的地块中可谓是位置极佳,品质一流:它位于钱江路与甬江路交叉口附近,钱江新城CBD西南方向,地铁一号线和二号线在附近交会,也是钱江新城耕耘较早的中高端住宅集中的区域,钱江御府、金隅学府、望江府、融创大家候潮府、保利香槟国际以及前一阵子沸沸扬扬的网红豪宅盘翡翠海岸、信达滨江壹品(价格均在70000+)都在周边一个地铁站点范围内的区域。

除此之外,这里的商业配套及科教文卫配套也是可圈可点:万泰城、物美、天阳亲子广场等一应俱全;胜利小学、崇文实验学校、北京师范大学附属杭州中学、天地实验小学等真心无可挑剔;杭州妇产科医院、市肿瘤医院也在为该地块站台。

按照地块建筑保本价来计算,滨江南星应为44000,再加上公建配套、幼儿园和公共租赁住房的建设成本,也就是说,到时实际的楼面价很有可能保持在50000+。

而上一次,南星地块出让住宅用地仅仅是在一年前,当时的楼面价为44460元/平方米,自持比例为23%,这个价格在当时也仅次于凤起潮鸣的45368元/㎡,居杭州第二位。平心而论,我们是不应该纠结这一城一池的得失,但真正让人不寒而栗的是持续走低的趋势。

▼讲真,成交价有点暴殄天物(图片来自浙报传媒地产研究院)

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杭州要凉凉?可能是这届开发商不行!

几日前,我曾发表过文章谈到近日来杭州土地出让的新闻,我们的态度是一贯而坚定的——仅凭近期的拍地情况不佳便贸然揣测说杭州楼市要“凉凉“是不合时宜的,理性来说,我们的确不宜对近期土拍做出过度解读,经济基本面和规划基本面持续向好的杭州楼市想要一夜之间变天,可能性不大。

对于当前土地市场表现不及预期的事实,恐怕更多的问题,还应该去技术面找——诚然,在最近的土拍中,有关部门对土地起拍价做出了一定上调,进而控制溢价率,同时也在出让地块中加入了公租房、保障房等配比,从而达到让”账面价格“不那么疯狂的目的,但这背后还有几个事实不容忽略。

▼开发商到底怎么了

昨天,杭州三块土拍惨淡收场,背后真相惊人!

1、开发商现金流出现吃紧

结合近一年来全国一二线城市调控组合拳的频频出招和调控力度不断深入来看,过去重仓持有重资产的诸多房企在现如今银根相对紧缩的情况下,受到了资本面和现金流的压力。这句话翻译成人话来说就是:“房企的日子不好过”!

2、楼市十字路口,开发商站队现金为王

和任何商品投资标的物一样,中国楼市也呈现出了“总体上升,但同样存在小周期”的事实,譬如像杭州市场,我们最近常说已然走到了一个开始分化的十字路口,而各大房企的观望情绪相对较浓,在市场和调控均渐渐不明朗化时,或许站队现金为王才是诸多房企的自保之道。

3、万科、碧桂园的去重资产动作产生了羊群效应

万科的加速轻资产化,碧桂园的加速逃离,似乎给其它房企做了一个“很坏”的示范,但站在商业的角度来说,它们似乎又是无比明智的。因为它们的“甩包袱”策略出台得恰到好处,既规避了市场可能出现的较大变动,又能让自身置身事外、隔岸观火。

此时此刻,对于刚需购房者而言,我们最关心的是房子会不会涨,或会不会跌。我的劝告是——该买的趁早买,土拍市场的“凉凉”是相对的,但无论房价将来如何走,就过去二十年中国楼市的一贯规律来看,用最快的速度解决自住问题永远是当务之急。有改善型需求的朋友,保持冷静与克制,谨慎置换,降低杠杆,不当惊弓之鸟才是守护财富的最佳方式。

其实,在这场风暴中,真正需要当心小命的或许应该是那些实力有限却敢拿地的小开发商——此时的它们,正如同口渴时对着消防栓喝水,解渴,但是要命!

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