棚改收紧,三四线城市的狂欢到头了

棚改收紧,三四线城市的狂欢到头了

编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),作者:花满楼,36氪经授权转载。

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上次五一回老家时,走在路上,镇里的大妈挽着菜篮子给我发了一张“山湖美墅”、“给您一个五星级的家”的楼盘落地页,说:“他们来了就不走了吧,说是要深耕的。”

我扶了扶我的眼镜,想了想回道:“咱们这一眼望到头的镇咋能养活这么大的公司,卖完就走了吧。”

大妈没说啥,看了看菜篮里新割的韭菜,直接走开了。

地球人都知道,碧桂园的大战略是:县镇全覆盖,也就是三四五六线战略。应对三四五六线市场的不确定性,最好的药方就是快打快出。

而据澎湃新闻报道,近期,来自碧桂园内部的知情人士透露,“三四五线城市‘全覆盖’在内部已经明确叫停,暂不对外宣扬。”

2017年底,碧桂园总裁莫斌曾签发关于发布《劳斯莱斯项目拓展阶段性奖惩措施》的通知,针对三四五线城市提出“全覆盖”的概念。

通知要求,2017年11月至2018年底,各区域公司需要下沉至管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇区(人口在1万人以上的镇)。

此外,全覆盖还纳入到区域公司的奖惩条款之中,区域获取奖励的前提是完成全覆盖,2018年年底前,未能实现全覆盖的区域总裁通报批评、执行总裁免职。

如今,消息不断传出“三四五线城市‘全覆盖’在碧桂园内部已经明确叫停。

碧桂园要求三四线城市的项目必须拿地即开工,并坚持“456”原则,即4个月开盘,5个月资金为正,6个月回笼资金将能投入新的项目之中。

另有不同区域的碧桂园内部人士表示,的确如此,只要达不到碧桂园高周转的节奏,项目宁可不做,现金流为王。

不仅如此,为了实现现金的快速回流周转,有碧桂园内部人士透露,有的项目哪怕利润转负,也要抢现金流。

一直以来,除了碧桂园敢在县镇市场玩,其他的开发商最多也就在环中心城市玩玩。他们靠的是什么?

县域市场是短期性的,不能恋战,只有令人咋舌的快才能捞到钱。这是高手的游戏,县镇市场耍大刀,要有随时全身而退的硬实力!

多年以前,一直以农民自居的62岁的碧桂园掌门人杨国强先生,会庆幸他在三四线城市的战略布局中早早埋下了一个梗。这个梗,缔造了碧桂园中国TOP1房企5000亿销售额的神话。

而现在时局已经变了,因为国开行收紧棚改审批,重仓三四线城市碧桂园,可能面临着败退三四线城市的困境。

眼看他起朱楼,眼看他宴宾客,会不会眼看他楼塌了?

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6月25日,国开行明确表示收紧棚改;总行收回合同审批权限,地方分行无权审批;过去的货币化安置,转化为实物安置。

棚改消息的爆出,不仅让房价抖三抖,地产企业的股票也是在之前调整的基础上顺势又跌了一把,机构真是神补刀!

6月26日,股市地产股全线重挫,其中,重仓三四线城市的碧桂园曾大跌超7%,股价更是创下3个月以来新低。

货币化棚改置换为实物棚改,这既充分考虑到来地方政府债务压城下的财政压力,符合去库存的总体方向,又悄然间改变了棚改甚至当前中国房地产市场的运行逻辑。

什么是棚改货币化?

棚改就是把一些年久失修的房子拆除,然后重新安置住户;而货币化,之前重新安置补偿的是房子,现在补偿的是货币,两个拼在一起就是棚改货币化。

同时,国开行专门成立金融事业部办理棚改相关贷款业务,央行则创设抵押补充贷款(PSL)这一货币政策工具为棚改提供长期低利率的资金支持。棚改从2005年开始,一直到2014年都是不温不火,直到抵押补充贷款(PSL)的出现。

棚改收紧,三四线城市的狂欢到头了

抵押补充贷款流程示意图

我们都知道,货币化棚改是这一轮三四五线城市去库存的主要手段。

简单来说,就是政府请客、财政买单、国开行操办、央行给钱来支持政府搞拆迁,哦,不对,是城市建设。

国家的本意是想通过这样的方式来改善居民住房,然后实现楼市去库存。但是政策一到地方就变了样,早期的棚改大部分还是以实物棚改为主,即以安置房的形式补偿拆迁户,但是这两年为了楼市去库存,货币化安置比率越来越高了,一二线城市虽然只有20%,但是在三四五线城市已经达到了80%,有些地区甚至达到了100%。

不同于实物棚改,货币化棚改对地方官员而言,意味着国家以一种长期低息的资金贷款方式来支持自己城镇化建设。

换而言之,只要疯狂划地搞拆迁,就能从国开行里拿到足够的低息贷款,把这笔钱下发给拆迁户之后,他们只能去购买库存的商品房。

拿着巨额资金的拆迁补偿户,去楼市扫荡一圈,小县城、小镇区,盘子就这么小,资金又这么多,一下子就炒热了,开发商坐地起价,开发商也知道他们有钱,所以会继续拿地涨价卖房,而政府则利用迁拆腾出来的地,继续卖钱。

换而言之,就这么一来二去,地方政府完全可以空手套白狼,让国开行的资金来溜达一圈,自己既完成了国家要求地方城镇化的政绩,又通过卖地赚足了GDP,名利双收。

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而碧桂园为什么敢去1万人口的镇区开发楼盘?

镇区、县域市场是短期性的,不能恋战,只有令人咋舌的快才能捞到钱。这是高手的游戏,县镇市场耍大刀,这就要求碧桂园要有随时全身而退的硬实力!

其实除了碧桂园敢在县镇市场玩,其他的开发商最多也就在环中心城市玩玩。

而碧桂园进入三四线城市,一定程度也是被逼的,因为一线城市和排名靠前的二线城市,房价基本都在高位运行,而且土地资源不足,拿地的成本非常高。

所以把房价较低、土地资源较多的三四线城市,作为下一步房地产市场开发的重点,提前进入抢地,其实就是为了抢先一步拿到价格低、地段好的土地资源。

而土地来源主要就是棚改,哪里拆的最厉害,哪里的房价涨的就最凶猛。

2017年上半年的货币化安置比例达到了100%,像山东是全国棚改力度最大的省份,山东各地房价的涨幅也是非常迅猛,像聊城这样平均工资才3000-4000的城市,棚改巨大的力量折射在房价上,房价暴涨双击,妥妥地上13000-14000,甚至超过了我们昨天说的中等二线城市长沙12000的基本面,而当两者的价差逐渐缩小的时候,三四线城市就触顶了。

2017年,总体情况是这样的:一线城市房价高、二线城市房价涨、三四线城市高涨。

棚改收紧,三四线城市的狂欢到头了

2016年和2017年三四线城市分别经过了一波跟风补库存和ZF大力度的精准去库存阶段,2017年年中三线城市的库存已经基本处于低位了。

那现在处于什么阶段呢?

库存已经去的差不多了,而且“房住不炒”、“去杠杆”,国开行管理层也承认,该行与其他发放棚改贷款银行都面对来自中央的压力,而对有关贷款有所收紧。

因此棚户区叫停,对碧桂园、恒大、华夏幸福等影响较大,因为他们在三四线城市拿地最多。

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而另一方面是,2018年是去杠杆之年,房企的资金链也非常紧张。

房企负债率居高不下,现金流紧张

据克而瑞地产研究,2017年主要上市房企(A股、H股和其它)负债规模与增速持续加大,整体财务杠杆大大增加,现金短债比和长短期债务比均有了不同程度的下滑。

房企加权平均净负债率上升为91.09%,较2016年增加了16.19个百分点,近六成企业的净负债率有所上涨。

碧桂园净负债率也从2016年的48.65%上升至2017年的56.91%。碧桂园资产负债率近三年不断攀升,由2015年的75.3%增加到2016年的86.2%再到2017年的88.89%。

在净资产负债率不断上升的同时,加快资金周转,能够保证资产风险可控。

在国家队房企放贷以及海外融资收紧,棚户改一刀切,外围风险加大的当下,碧桂园加紧回笼资金,提高自身权益比例,不做那种表面看起来销售额很大、实际权益很小的项目,一方面可以减少资本开支,另一方面也能避免三四线发展盘子太大,提高资金周转。

“回笼现金”战略下,房企销售破纪录

在略显激进的“销售回款”战略积极推进之际,房企上半年的销售业绩一路高歌猛进,甚至创出了史上最高记录。

今年上半年,碧桂园、恒大、万科等中国十大地产商销售近2万亿元,日均销售额首次突破了100亿大关,达到108.9亿元,去年同期日均销售额为85亿元。

从地产销售额来看,2018年上半年位列榜首的就是碧桂园,达到了4136.8亿元,平均日赚22.9亿元。

碧桂园的大部分房产在三四线城市,正好是上半年热销的主要领域。

棚改收紧,三四线城市的狂欢到头了

所以在碧桂园的销售额中,三四线城市项目做出了巨大贡献,这也是为什么很多人吐槽,以碧桂园为首的某些房企,配合着本轮棚改暴力推高了三四线城市房价。

如此疯狂的扩张模式,就注定不能长久,碧桂园全面叫停“全覆盖”战略,主要原因是政策的持续收紧,公司要保证充足的现金流。

这就好比炒股,前期大笔投入疯狂做项目,拉高价格后离场,留下一堆散户在高位接盘。根据碧桂园对外披露的消息,很多项目宁宁可牺牲利润,也要保证现金流。

绝对的高手!利润只是个数字,就像一件漂亮的衣服,而现金流才是身体的血液,哪儿个重要大家应该能懂吧。不得不说碧桂园的战略虽然疯狂,但却思路却很清晰。

对于此次棚改PSL审批权限上移,对三四线城市就是利空,预计有四个方面的影响:

1.三四线城市流入资金减少,支撑三四线城市后期上涨的动力大减

2.很多城市的棚改都将由货币化安置改为实物安置,甚至有些棚改会叫停

3.按照目前棚改的进度,全国将在2020年完成棚改这项大工程,政府已经意识到了货币化安置带来的负面影响,开始有意识地控制“制造需求”,很多执行力度比较大的省市,库存已经没有那么严重了,完美地实现了“去库存”。棚改完成之日,就是三四线城市暴雷之时

4.很明确的是,三四线城市大利空来临,经过两年的疯涨,很多处于高位的三四线城市风险更大了

对于此次棚改PSL审批权限上移,对三四线城市就是利空,预计有四个方面的影响:

1.三四线城市流入资金减少,支撑三四线城市后期上涨的动力大减

2.很多城市的棚改都将由货币化安置改为实物安置,甚至有些棚改会叫停

3.按照目前棚改的进度,全国将在2020年完成棚改这项大工程,政府已经意识到了货币化安置带来的负面影响,开始有意识地控制“制造需求”,很多执行力度比较大的省市,库存已经没有那么严重了,完美地实现了“去库存”。棚改完成之日,就是三四线城市暴雷之时

4.很明确的是,三四线城市大利空来临,经过两年的疯涨,很多处于高位的三四线城市风险更大了

我们做房产投资一定要懂得择时出手,有些城市涨了也是纸面财富,不好转手。

直追一二线城市涨幅的三四五六线房价,你现在接了碧桂园、恒大的盘,谁来接你的盘呢?

此刻,三四线城市离爆雷只有一步之遥,我想起了房产大亨李嘉诚的一句话:我一生的原则是不会去赚“最后一个铜板”。

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