战火烧过胡焕庸线,内蒙楼市全面苏醒!

战火烧过胡焕庸线,内蒙楼市全面苏醒!

编者按:本文来自微信公众号“米宅米宅”(ID:mizhaimizhai),作者:大渔,36氪经授权转载。

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胡焕庸线,中国地理学家胡焕庸在1935年提出的划分我国人口密度的分界线。

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这条线从黑龙江省的黑河到云南省的腾冲,大致为倾斜45度基本直线。在这条线的东南约43.8%的国土上居住着约94.1%的人口。线西北方人口密度极低,以草原、沙漠、草域高原为主要地理结构,自古是游牧民族的天下。

胡焕庸线在某种程度上也成为目前城镇化水平的分割线。

这条线的东南各省区市,绝大多数城镇化水平高于全国平均水平;

这条线的西北各省区,绝大多数低于全国平均水平。

近些年东南省份经济的飞速发展又加速了胡焕庸线两端的经济差距继续拉大,人口和资金都在不断地从这条线的西北向东南方向加速逃离。

再看一张省份分隔更明确的胡焕庸线地图。

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在历次的全国楼市上涨中,胡焕庸线以北以西基本都属于被遗忘的区域,这些省份包括新疆、西藏、青海、甘肃、宁夏、内蒙和四川的西北部。

可是这次上涨的大火实在烧得太猛,连胡焕庸线也沦陷了,除了新疆的乌鲁木齐,内蒙也终于全面跟进了这次世纪大涨。

内蒙的上涨过程,多方位体现了这波涨潮的板块轮动、洼地倒逼、锚点效应等特色。

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内蒙的领涨先锋是呼和浩特。

呼市领涨毫不奇怪,做为内蒙省会,呼市也能勉强归为弱二线,虽然2017年GDP只有区区3179亿元,排名城市榜的第73位,甚至在鄂尔多斯和包头之后。但毕竟是省会,房价普涨时,更有炒作和想象空间。

呼市的产业很弱,靠山吃山,靠草吃草,比较知名的就是乳业,著名的蒙牛和伊利两头牛为呼市贡献了主要的GDP,此外还有烟草业和纺织业。其他号称支柱产业之一的光伏材料、电子信息之类的听听就好。

呼市的工资水平很低,2018年的平均薪资只有4786元,这还是被少数高薪平均出来的,实际上有将近半数只有4K以下的收入水平,居民购买力可想而知。

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呼市的房价常年稳定在5000-8000的水平,稳稳的不涨,呼市人民虽然收入不高,但房子还是买的起的。

呼市这波大涨是什么时候开始的呢?准确地说是去年的上半年开始预热,年中加速,下半年开始冲刺,今年上半年接近翻番,目前还在上涨的尾声。

现在,呼市的赛罕区、如意开发区、新城区房价已稳稳地涨到了9000-14000的价格区间。

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呼市2017年1月到12月部分代表楼盘的上涨情况——图片来源于网络

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呼市今年上半年房价走势(数据来源吉屋网)

呼市为什么会涨?套用一句名言来说:幸福的家庭都是相似的,不幸的家庭则各有各的不幸。

转换到楼市就是:每个城市上涨的理由千差万别,但归结到最后就是一句话:价格倒逼,锚点提升。

价格倒逼大家都知道,锚点提升又是什么鬼?

这里的锚点是定价锚点,从经济学的角度来说,人们对很多商品的价格认知其实是不确定的。就是一件商品到底值多少钱,人们无法判断,只能通过锚点来确认其价值。

房子一样是商品,昂贵的商品。

以前人们把房价和普通人的收入挂钩,当房价以光速脱离了与收入的挂钩标准后,人们开始迷茫了,房子到底该值多少钱,不和收入挂钩和什么挂钩?对普通大众来说,最简单的方式就是价格对标。这时候,价格锚点开始起作用了。

当北上深不管不顾地涨到六万加以后,人们对标一线五到八万的价格锚点,觉得二线的一万多实在太不合理了,于是二线开始涨;当二线涨到三万加,又成了为三线的锚点,三线的六七千实在太不合理了,三线又开始涨。

房价上涨的逻辑说复杂复杂,说简单也简单,虽然货币超发是基础,但说到底是心理学的范畴。

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呼市做为经济落后的弱省会,一定处于上涨链条传导的末端,但又不是最末端,后面我会讲到。

呼市之所以上涨,根本原因在于价格锚点的传导机制,但表象的原因同其他城市一样,也有很多。

让我们先看呼市的地图,呼和浩特的面积很大,有17224平方公里,但绝大部分是草原和未开发区域,呼市城区的面积则极小,大概只相当于北京的三环。

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呼市城区类似于一个橄榄形,北部是山基本被封死,东部是机场,没有地,西部是开发区,工厂聚集,土地掌握在个人手里,都无法拓展,南部走势狭窄。

在这种形势下,呼市的人口和产业都集中在中部圆形区域,多年来呼市一直大拆大建,依然无法解决拥堵问题,后来修了二环高架才略微缓解。

本届政府提出在呼市南部重新规划新城,然而梦想很丰满,现实很骨感,呼市一共只有三百万人口,一年三千亿GDP,钱从哪里来?人才又从哪里来?更何况涉及到大量牧区的拆迁和牧民的安置,一不留神就触碰了民族矛盾的红线。

因此,面积狭小,房价长年低位徘徊的呼市,楼市在石家庄、济南已大幅上涨之后,需要的只是一个引爆点。

这个引爆点就是地铁高铁双铁开建、避暑圣地、距北京两个小时高铁车程这些概念。

这些概念在淡季根本不会引人关注,可在楼市即将爆发的临界点,它们就是点燃熊熊烈火的最后一把柴。

呼市房价在停滞数年后终于被瞬间引爆。

4

胡焕庸线以西的呼市已经大幅上涨了,那么,根据锚点原理,下一个对标上涨的会是谁?是内蒙的第二第三大城市包头和鄂尔多斯。

从GDP来看,有支柱产业的包头和鄂尔多斯都在呼和浩特之上。然而,缺少了省会的光环加持,房价上涨只能再滞后一步。

包头大家都知道,重工业大市,钢铁、煤炭、稀土是支柱性产业,尤其是包钢声名在外。

2016年开始那场轰轰烈烈的钢铁去产能运动对包钢来说不是利空而是利好,因为大部分中小私营钢铁企业都被关停并转了,包钢这样的大国企生存环境反而变好了,赢利能力也提高了。而且包头房价一直比呼市要低,所以包头人民的生活还是比较稳定幸福的。

虽然包头人民比呼市人民的收入更高,生活更幸福,但是楼市上涨理论不是看GDP下菜碟的,呼市做为内蒙省会,理所当然地享有房价首先上涨的权利,然后包头才能跟涨。

那么包头是什么时候上涨的呢?

准确地说是今年年初,幸福的包头人民发现过完年后二手房开始上涨了,市中心的学区房是领涨先锋,紧接着新盘开始涨价,目前连包头的楼盘都处于排队摇号的喜人状态,房价从年初到现在上涨幅度大概在30%左右,普通区域已涨到七八千,市中心房价已经破万,目前还处在上升通道,不出意料还有20%左右的上涨空间。

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包头今年上半年房价走势,年后开始普涨(数据来源于吉屋网)

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鄂尔多斯与包头上涨逻辑基本一致。不同的是鄂尔多斯更加特殊,这里曾经上演过炒房客从暴富到崩盘的悲喜剧。

2005年开始,随着煤价大幅上涨,有着全中国1/6煤炭储量的鄂尔多斯迅速催生了无数的暴富阶层,当年的鄂市大街豪车遍地,物价飞涨,民间高息借贷极为疯狂。

喷薄而出的财富无处可去,最后都涌向了房地产。大家的钱,像滚雪球一样滚进了一个又一个刚成立不久的房地产公司,2006年,鄂尔多斯房价开始大幅上涨,从一千多元涨到了五六千元。

应运而生的康巴什新区给了资金和炒作一个最好的出口,无数的住宅、酒店和商业综合体在康巴什新区拔地而起,价格越炒越高,到最疯狂的2011年,鄂尔多斯的房价被炒到了接近两万元。

随着民间借贷链条的雪崩,鄂尔多斯楼市轰然崩塌,留下了一座著名的鬼城和无数的烂尾楼。

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鄂尔多斯现在还矗立着无数的烂尾楼

随后,鄂尔多斯房价一路下跌,最低跌到了三千元。

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希腊哲学家赫拉克利特说过:人不能两次踏进同一条河流。

赫氏显然不了解人性,在利益的趋动下,人可以多次踏入同一条河流。

沉寂多年、只跌不涨的鄂尔多斯在这一轮大涨中也终于开始启动了,政府头疼了多年没能解决的无数烂尾楼问题,很可能要随着这波大势被顺利化解了。

不过,由于基数实在太低,上涨后鄂尔多斯的房价也只有六到八千,总体还算健康。

内蒙古的房价上涨史基本走完了楼市大涨的最后一个章节,胡焕庸线沦陷,包头、鄂尔多斯、赤峰都开始上涨,这个沙盘还能如何继续推演呢?

因为锚点定律和通胀,房价只有四五千的通辽、乌兰浩特、锡林浩特大概率也会跟涨的,只是上场时间越晚,动能越小,上涨幅度越小。就好象一块巨石投水,一声巨响之后,余波不断,但是向外荡起的一圈圈涟漪越来越远,越来越弱。

那么今天的内蒙,还有没有投资的价值?

我要说价值已基本为零。

首先是领涨的呼市目前已完成了本轮上涨,大涨接近80%。

呼市近几年人口增长几近停滞,每年增长不过区区两万人。

呼和浩特5月24日出台了人才新政,中专即可落户,和两天后的天津落户新政比起来,关注度几乎为零,吸引人才的效果可想而知。

楼市暴涨之后,缺乏人口和资金的支撑,又没有炒作题材无人关注的呼市,后市持续上涨的概率极低,横盘阴跌的风险倒是很高,现在进场无异于当接盘侠和救市主。

再来看包头和鄂尔多斯,包鄂都只有二百多万人口,人口增长接近停滞,这一波倒逼的上涨红利也进入了后半程。目前进场也许还能收割10-20%的涨幅,然而在这种以自需为主,缺乏投资客的市场,收益很可能会被资金进出的损耗抹平,甚至为负值。

至于赤峰、通辽、呼兰浩特这种人口严重外流的四五城市,除了大规模棚改,看不到有任何房价大幅拉动的可能性。

再来研究这条胡焕庸线,我只能说,大势不可逆,广大西部地少、人稀、经济弱,国家投巨资搞西部大开发多年收效甚微。

即使这次楼市大涨烧过了胡焕庸线,烧到了内蒙和新疆,可是上涨的节奏和力度都和东南各省相比都差出了一大截,西部和东部的巨大差距仍然像一道天堑一样越拉越远。西部究竟该如何发展,这个世纪难题,还是且行且努力吧。

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