深圳房东别再想涨租了!城中村改造“万村模式”已经遭遇暴击

深圳房东别再想涨租了!城中村改造“万村模式”已经遭遇暴击

编者按:本文来自微信公众号“公寓次世代”(ID:gycsd_),作者:angel之心,36氪经授权转载。

城中村升级改造下,“万科”已经不再是万科自己,更是被舆论认为的“租赁升级改造下,推高城市租金”的代名词,被抨击的是万科,但背后可能是金地、魔方公寓、本土的长租公寓企业、甚至是每一个对公寓产品做升级改造的房东。

深圳这几天“炸”了!

一个字概括起来就是“闹”,并且是越来越严重的节奏。

写稿前,顺手翻出之前转载过的一篇文章《揭秘!万科泊寓进村改造的20栋出租房惊艳面世,华为、富士康员工有福了》,原来美好的住房想象变成了现在富士康员工、万科城中村改造之间的导火索,深深体验了一把什么叫“被现实打脸”!

事情起因是富士康员工的一封《《致富士康员工的公开信》,背锅的是万科的万村城中村改造,舆论当头,风口浪尖,万科改造被口诛笔伐,热度只增不减。

致富士康员工的公开信

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公开信内容

近日,富士康员工在深圳富士康工厂区张贴《致富士康员工的公开信》,“房租一年比一年飞涨,单间达到700-800元/月,占了工资的三分之一。”

第二句话便是“万科进行城中村改造,改造后的房子,房租要翻两三倍,岂有此理!简直让我们触目惊心!”

文中显示富士康仅按照员工底薪的5%缴纳住房公积金,导致员工一年至少损失1000元,要求富士康足额缴纳公积金并提高薪资以跟上房租的涨幅。

所以,事情火了!万科、城中村改造、富士康一时之间成了热搜关键词,随后演变出来的文字和讨论就不能再看了,可以说是“骂得很难听”(想看激烈程度,可以微信搜一下以上这些关键词)。

随着事情不断发酵,万科、富士康以及提出需求的无名工友们也都相继有了新的动作,万科发出声明表示“改造前后的租金价格是处于同等区间”,随后也被网友反驳说是避重就轻,并没有对富士康员工所提到的清湖村的改造后租金范围做出解释。

关于租金事件万科的首次回应

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万科声明

对于此次回复,富士康工人表示,万科的初步回应中只是提到维持改造前后租金相等区域,没有说服力,并且,对于后续每年租金涨幅水平也没有做出解释以及保证,毕竟万科在拿房过程中承诺给予房东每年3%的租金涨幅,不管万科怎么说,按照正常逻辑去理解,面粉在涨价,面包没理由会贱卖。

城市发展下还有很多个“万村”……

城中村改造是城市发展到一定阶段下,除了大面积推到重建之外的最优选择,加之政策面对租赁的持续支持,长租公寓无疑成为时下最火形式之一。

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 城市发展的两个极端

1  深圳100万间“城中村”改造规模,蛋糕很大

此前,深圳市政府提出要在“十三五”期间,收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)城中村,引导城中村通过综合整治开展规模化租赁。随后深圳的城中村升级改造为租赁房的浪潮就被掀起,万科、金地、魔方甚至更多二房东公寓品牌都投入其中。

2017年底,万科推出“万村”模式,主要业务就是城中村综合整治及运营,万村在深圳的城中村改造上,目标是100个城中村。截至到2017年底,万村计划已经在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展了33个城中村。

综合来看,城中村改造是发展所需,也是对城市发展起积极推动作用的事情,基本上也没有人会站出来反对,现在出问题的是租客眼中的“租金暴涨”,各类房东升级改造之后,推动了租金涨幅,超出租客承受能力,进而遭到现在的猛烈抨击。

2  城中村改造至下,还有很多“万村”……

城中村升级改造中,“万科”已经不再是万科自己,更是被舆论认为成“租赁升级改造,推高城市租金”的代名词,但背后可能是金地、魔方公寓、本土的长租公寓企业、甚至是每一个对公寓产品做升级改造的房东。

各家房东有升级改造需求,就有退租过程,随后就有涨租金行为,和现在被抨击的“万村”如出一辙。

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万村收房宣传单页

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深圳部分房东装修改造清退租客

但是,从根本上看,租赁房升级改造,提升服务必定会产生资金投入,对于品牌公寓而言,之所以会去做升级改造,也是为了从中赚取利益,毕竟不是慈善机构。另外,市场化的租赁行为决定了租金会持续性上涨,即便没有万科、没有品牌公寓,原来的个人房东拿房子对外出租也会有租金涨幅,只是现在的租金上涨幅度区间范围不能被租客接受,感知是“涨多了”!

那么,包括万科在内的品牌公寓进入,真的推动城中村租金大幅上涨了吗?

3  万村计划大幅推高租金了吗?

说到最为敏感的租金变化,升级改造之后,租金涨了没,涨了多少?

此次事件的举证案例之一,便是金地草莓社区,租金涨幅被爆出增长200%-400%。

据微信公众号“龙华广场东”的内容介绍,目前清湖社区新村的单间不过10-20平,单间价格450-920元之间,普遍在七八百左右,电梯房最高920元。金地草莓社区折后价单间1880元,房租增长200%-400%。文章认为,按照单间1880元计算,金地给房东920元,每间能赚960元。

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金地草莓社区宣传

据宣传海报介绍,金地草莓社区清湖店1800元一个月起租,毕业生免押,豪华装修、精装全配。分舒适单间、LOFT复式、一房一厅,分别原价为2380元/月,2350元/月、2980元/月。据金地工作人员介绍,现如今的产品定价是平衡目标租赁群体的需求,考虑客户居住体验、消费能力等,进行产品定位和定价。”

除了金地,接下来就是万科了。

针对万科城中村改造引发富士康员工担忧租金大幅上涨的事件,万科旗下的深圳市万村发展有限公司回复称,称改造前后的城中村公寓租金价格是处于同等区间。尽管付出的改造成本较高,但会努力维持单间公寓的月租金稳定。而事实究竟如何,相比大家也都能够看到,工友不买账的行为便是市场反应之一。

房价监管之后,租金会被监管吗?

6月11日13万富士康产业工人代表跟进发表《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》,表示欢迎并全力配合支持万科对于城中村的改造,但是也有一些自身诉求。

《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》

关于城中村改造,深圳富士康劳工代表提出10点建议,本文摘出其中几点内容:

1、万科等企业及城中村房东签订合作协议,最终租金价格应充分考虑当地及周边价格,切勿盲目高价从而抬升周边租金水平,有关监管部门及万科有义务敦促房东,退还须搬离租客的租房押金。

2、万科等企业及城中村房东须坦诚对待租客,不能以消防检查、安全维修等莫须有的名义强制租客搬离,有关部门应严厉打击部分房东,以断水断电等手段逼迫租客搬离。

3、有关部门应严厉管控未与万科等企业签订合作协议,但随意涨租、且涨幅离谱的城中村房东。

4、有关部门应对全市城中村综合整治工作做出详细规划指引,避免城中村同时启动改造,避免城中村租客频繁搬家;参照深圳“棚改”经验,有关部门、万科等企业以及房东有义务统筹租赁房源,以供须搬离租客选择过渡。

5、有关部门应对万科改造后房源的租金水平给予指导,参考附近产业工人平均收入做出最高租金价格指引,在万科与城中村房东12年的合同期内,对每年的租金涨幅做出最高涨幅限制,规范万科等企业与租客的租赁合同,充分平衡保护双方权益。

综合来看,租客希望能够限定租金涨幅上线,政府可以规范和监管市场上除了万科等企业之外的租金乱涨现象、尊重租客原有租约、良性沟通处理退租事宜等等,目前是在等回复。

此次事件原本很小,但最终造成的影响确实很大,就个人而言,事实亦是如此,判定谁对谁错也于事无补,最好的结局是能有居中的解决办法处理好大家的利益,但是,就目前而言,有一些结果是可以预见的:

1、万科被“标杆化”,也势必会做出改变和调整。

不管是深圳政府还是万科自身,都会有相应的措施去应对这件事,无论是承诺控制租金还是后期降低改造成本,甚至是做福利住房,终究会有行动。其次,对于万科而言,做城中村改造原本就是政府支持下的项目,目前已经开始,当然也会在支持下继续做下去,在事件的后续处理上除了万科也会有政府行为存在。

2、“万村”代名词背后的中小房东也将被监管。

除了万村这个大房东之外,深圳市场上涨房租的中小房东当然也不会幸免,个人觉得监管部门不会要求房东降租金,但是未来的租房市场,涨租金也不会再是个人化行为,政府部门的监管力度也会相应加强,但是补贴性行为还有待商榷。

3、还有一种结果,住的起的住,住不起的走。

中国房地产报采访的一位房企人士表示,“有些国企加入城中村改造,实际上赚不到钱,他们主要起的是表率作用,但是大部分开发商进入城中村改造,一方面响应‘租售并举’的号召,帮政府解决一部分城中村改造的难题,另一方面也是开拓新的市场,以盈利为目的。对原本的居住群体的影响是不可避免的,有些能承受的可以继续居住,但是有些无法承受的人只能搬去租金更便宜的地方。”

不管怎么说,租房市场的这场“暴风雨”还是有点猛的,感觉会有重灾。

事件最新动态

日前,富士康通过深圳龙华人才安居公司与万科达成协议,富士康深圳龙华厂区附近的万科岗头新围仔城中村改造项目,将有部分房源作为人才安居房提供给富士康员工。

富士康于近日发布内部邮件,通知员工可以市场价约6折的价格申请房源,目前已有员工报名申请。万科相关负责人向财联社确认了此事,其称剩余4折的差价由人才安居集团补贴,目前富士康安居房源数量未定。有富士康员工向记者表示“普工不一定能申请到。”(财联社记者 杨依依)

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