全城房价1万 的长沙,刚需购房如何选?

全城房价1万 的长沙,刚需购房如何选?

编者按:本文来自微信公众号“米宅米宅”(ID:mizhaimizhai),作者:花间酒,36氪经授权转载。

1  长沙楼市整体观

长沙整体楼市状态,简单概括就是四平八稳,各有千秋。

为什么长沙房价比较均衡,除了极个别高档别墅,没有特别高的板块?在一般大城市,实行学区制度,尤其是定房定位的学位制度后,学区学位房和市中心或者沿江沿湖大平层都代表着高房价。那就先说说长沙的学区房和大平层。

学区房

八方小区一期(实验小学+双语中学),万博汇(砂子塘小学),中天枫景(枫树山小学),钰龙天下(麓山国际小学+双语),恒大华府(麓山国际小学)。

首先是这些楼盘都有一定的时间了,楼盘品质和最新的一些楼盘有很大差距。

房价基本上在16000—20000之间,房租也不高,再说一句题外话,教育公平是大势所趋,学位房制度会逐步弱化,采用划片微机摇号的办法,比如前几天北京已经做出了表率,其他城市跟进以缓解社会矛盾,是必然的,所以小孩刚出生的朋友们,大可不必太过在意学位,但是优质学校集中的区域,摇号摇中好学校的概率大一点,这是可能的,但是为了这个可能性付出太高的溢价,并不理性。

大平层

长沙是典型的南方城市,由于生态原因,江边更宜居,发展也都很好,绝对的好位置。尤其是长沙湘江橘子洲头,每周六的烟花燃放,俨然成为城市名片,更是加重了江边高层豪宅属性。

长沙的发展是“一江两岸”,以湘江为轴线。

但是长沙沿江核心区,华远华中心,万达公馆,保利国际,江山一号,万科紫台,各种网红脸喜欢租住,家长头疼,交通长期拥堵也让人心烦。不算是很宜居的环境,倒是真的特别适合网红主播们落脚。

也有人关注梅溪湖的大平层,梅溪湖金茂府,牡丹舸环境好,逼格高,学区因素不错(师大梅溪湖,长郡梅溪湖,周南梅溪湖)。但梅溪湖处于西二环外,不是长沙人传统的核心地段。也不像深圳上海等市中心的大平层那样有都市感觉。

所以综上,长沙的大平层并不突出。

另外的几个方向——

城南

美洲故事,托斯卡纳,城东的藏珑在长沙发展方向掉头向西后,位置削弱不少,前几年长沙向南向东的时候还比较火,但是政府转向往西,东南两个方向,房产就很就很消停了,房价也是在中低位徘徊。

北辰区域

北边,滨江一带湘江两岸,也是目前长沙新房销售最热门的区域—北辰区域。

滨江—北辰位于老城区向新城区扩展的前沿,也是主城区的自然延伸,各种过江隧道和地铁桥梁的修建,基础设施很快更新,这种区域,往往是发展潜力最大的,北辰离挨着老城区,租金高,离工作地点近。滨江挨着市府,以后规划都跟着沾光。但是这一区域楼盘密度太高,“刚需色彩”比豪宅色彩更浓。基本上也算是刚需盘集中地。

长沙还有一个特点,资源分散,对楼盘影响大。下面两个成长中的板块虽然不是很抢眼,但是也不可忽视。

武广片区

在2017年就悄悄的追上来了,但是周边的杂乱和无序,导致居住品质不高,档次上不去。

洋湖

算是一个缩水低配版的梅溪湖,地理位置较为偏僻,位于南二环以外长沙西南方向,但是基础设施也在逐步完善,地铁3号线穿过洋湖板块,过江桥梁隧道也在增加,东边衔接湘府路省政府一带,算是勉强接入了主城区,但是层级不高。

长沙的楼盘,没有各种要素都齐全的,每个楼盘总是有一两个要素不足。长沙新城的扩展,不像有些城市专攻一点,典型的如郑州之于郑东新区。而是资源扩散开来,滨江,梅溪湖,洋湖,武广,金星北,开福北都或多或少的享受了城市扩张的福利。

长沙老城区的拆迁改造在二线城市中算是做的比较好的,绝对核心地段都能旧城改造,步行街也建了九龙仓。所以长沙没有出现一些二线城市那种“新区美如画,老城破如渣”的情况。

于是,长沙楼市展示出这么一幅不同寻常的现象——“不管东西南北中,房价到处一万多”。

2  长沙城市规划发展大方向

长沙虽然是块小平原,但是周围还是有很多小型山脉的,最大的一块平地是湘江东侧到黄花国际机场之间,北边除了湘江边一点地方之外都是山地,南边省府片区西侧有个军用大型机场大托机场,长沙人都知道,这个机场占地大并且很尴尬的分割了土地的整体规划使用,省市政府几次和空军协调,未果。东侧则又是连绵山地,京广铁路还有几条铁路线横贯。湘江西侧山脉则更多。

岳麓山将湘江西侧分为了梅溪湖-西湖-市府片区和南边的洋湖组团:

梅溪湖-西湖-市府片区可以自然延展到麓谷以及更西边的宁乡县,这个通道是没有自然山脉阻挡的。

而市府的北边有座山,叫谷山,把望城与岳麓市府片区隔开,因此望城区就成了别墅集中的地方,在经济发展和普通住宅建设上自然就没什么前途了。

洋湖片区则处于三面环山,一面临江的尴尬位置,自然也没什么前途太大发展可言。

从自然地理的角度,比较好开发的就是岳麓区市府到宁乡,长沙高铁南站到黄花国际机场这两片基本没有自然阻挡的区域。因此,长沙市政府在城市发展方向上主导西进。

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买房什么最重要,位置,位置,还是位置。

坐标长沙,长沙这么大,到底买哪里?先给结论,岳麓区。

至于为什么选定岳麓区作为刚需盘第一顺位,原因就是自然条件优越,政府重点发展。

可重点关注岳麓区的梅溪湖国际新城板块,地铁2号线、地铁6号线平行东西横穿长沙,覆盖区域高度重合,我定义为黄金走廊,请看下图。(红色粗线模拟标注的就是2、6号线覆盖的黄金走廊)。

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3  当前刚需买房热门区域

岳麓区也不小啊,高性价比区域精选(结合地铁交通,政府限价)具体点为:

梅溪湖板块(含麓谷)

滨江北板块

洋湖板块楼(靠湘江一侧,地铁线沿线)。

盘那么多,买哪个?基本上是你认筹摇号,能中哪个算哪个,因为价格都不贵,政府已经强制开发商帮你打折了,开发商不能捂盘惜售,不然以后不能在长沙拿地做地产。

长沙楼市六月将迎一波小高潮,多个项目已经获预售许可、并开启认筹的通知,市场上焦虑的情绪得到一丝缓解。长沙多部门针对“捂盘惜售”等违规行为为期一个月的市场巡查,对市场供应起到了有力促进。

刚需买房,必须满足基本的居住需求,而不是没有要求。综合以下几个原因,岳麓区也最能满足刚需的要求。

首先是价格,整体来说岳麓区房价较低,比较符合总价150万以下,首付款50万元以下的刚需人群心理预期和承受能力。

后面推荐的楼盘,都标注了参考开盘价格。享受这个价格还要看你有没有资格,在高层房住不炒的号令下,扎扎实实的限价,当然,是给真正的刚需首套(文末附刚需资格细则表格)。

这里又有一个题外话,慎用第一次购房资格。长沙市住建委公示了关于差别化购房措施的操作细则,细则从申报方案、公示方案、集中登记、选房销售等七个方面进行了明确。

其次是交通,现代城市最重要的交通方式——地铁,从现在长沙二手房成交价格来看,地铁沿线楼盘比非地铁盘高2000元左右,我这里所说的地铁盘,是指距离地铁口600以内的楼盘。

目前长沙只有两条地铁运行,规划了12条,在建的8条,我后面推荐的楼盘,都标注了距离地铁口的具体距离,精确到米。

往后三年时间是地铁密集开通期,具体可看下面地铁规划图。涉及到刚需盘的主要是2号线(已经通车)、6号线(预计2021年通车)和4号线(预计2018年年底通车)3号线(预计2019年通车)。

全城房价1万 的长沙,刚需购房如何选?

长沙地铁规划图

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